Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad
Cymwysterau asiantiaid rheoli: gweithredu a gorfodi
4.5 Gweithredu a Gorfodi
- Rydym wedi nodi tri opsiwn ar gyfer gweithredu a gorfodi'r gofynion hyn o ran cymwysterau. Mae'r opsiynau hyn yn dibynnu ar y fframwaith sefydliadol presennol. Fel y nodir uchod, mae Llywodraeth y DU yn ystyried argymhellion ehangach Adroddiad yr Arglwydd Best ac os bydd y rhain yn cael eu symud ymlaen, byddem yn ailedrych ar y modelau gweithredu a gorfodi a gynigir isod yng ngoleuni hyn.
Opsiwn 1 – Y gwaith o weithredu’r gofynion yn cael ei arwain gan gyrff proffesiynol dynodedig, gyda gorfodaeth gan awdurdodau lleol yn eu cefnogi (yr opsiwn a ffefrir)
- Mae cyrff proffesiynol yn y sector asiantiaid rheoli sy'n chwarae rhan hanfodol wrth ysgogi proffesiynoldeb, moeseg a safonau ar draws y sector. Gallai defnyddio dyfnder arbenigedd y cyrff hyn ddarparu cyfundrefn reoleiddio i gyflwyno cymwysterau yn gyflym ac yn effeithiol. Gallai’r opsiwn hwn fod â manteision ehangach o safbwynt rheoleiddio yn sgil y systemau a’r gofynion mae cyrff proffesiynol yn eu gosod ar eu haelodau.
- Gallem felly ddeddfu i fanteisio ar y strwythurau presennol sydd gan gyrff proffesiynol ar waith. Gallai hyn gynnwys cyflwyno mandad: (a) bod yn rhaid i bob asiant rheoli fod yn aelod o gorff proffesiynol dynodedig, a (b) er mwyn bod yn aelod o gorff proffesiynol dynodedig, rhaid i asiantiaid feddu ar gymhwyster proffesiynol priodol, neu fod yn gweithio tuag at un. Gallai’r dull hwn hefyd gynnwys mandad bod (c) yn rhaid i gwmnïau sy’n cyflogi asiantiaid rheoli ddod yn aelod o gorff proffesiynol dynodedig; a (d) bod dyletswydd statudol ar gwmnïau i sicrhau bod eu gweithwyr sy’n gweithio fel asiantiaid rheoli yn meddu ar gymwysterau neu’n gweithio tuag at ennill cymhwyster proffesiynol priodol.
- Byddai'r dull hwn yn caniatáu i'r cyrff dynodedig reoleiddio eu haelodau i sicrhau eu bod wedi cyflawni cymwysterau sy'n briodol i'r gwaith y maent yn ei wneud. Gallai'r cyrff dynodedig ei gwneud yn ofynnol i aelodau ddarparu cadarnhad eu bod wedi ymgymryd â chymwysterau wrth iddynt gofrestru. Ein barn ni yw mai hwn yw'r opsiwn cryfaf sydd ar gael i annog cyfradd uchel o gydymffurfio â'r gofyniad i ymgymryd â chymwysterau gorfodol. Felly, dyma’r dewis a ffefrir gennym.
- Yn ogystal, o dan yr opsiwn hwn, gellid ei gwneud yn ofynnol i asiantiaid ymgymryd â swm o DPP. Pe bai hyn yn cael ei symud ymlaen, byddai'r cyrff dynodedig yn gweithio gyda'u haelodau i sicrhau eu bod wedi ymgymryd â'r lefel ofynnol o DPP.
- O dan yr opsiwn hwn byddem yn creu rhestr o gyrff dynodedig cymeradwy. Mae cyrff proffesiynol fel Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (RICS) a'r Sefydliad Eiddo (TPI) eisoes yn rhedeg cynlluniau aelodaeth broffesiynol ac mae ganddynt yr arbenigedd perthnasol i ymgymryd â'r rôl hon. Efallai y bydd cyrff eraill sy'n dymuno gwneud cais i gael eu dynodi.
- Byddwn yn nodi'r gofynion i sefydliad ddod yn gorff dynodedig cymeradwy a fyddai'n cynnwys cyfrifoldeb i sicrhau bod ei aelodau yn meddu ar y lefel briodol o gymwysterau sy'n ofynnol ar gyfer gwaith y maent yn ei wneud. Byddem hefyd yn nodi'r disgwyliadau ar gyfer cyrff proffesiynol dynodedig yn y dull y maent yn ei ddefnyddio i osod y gofynion ar gyfer cynnwys y cwrs ar gyfer y cymhwyster, y dull y maent yn ei ddefnyddio i weithredu'r gofynion a'r sancsiynau lle nad yw asiantiaid rheoli yn cydymffurfio, yn ogystal ag unrhyw faterion eraill ynghylch y ffordd y mae'r cyrff dynodedig yn gweithredu'r gofynion. Gallem dynnu'r corff o'r rhestr gymeradwy os nad ydynt yn gweithredu'r gofynion yn unol â hynny.
- Byddem yn disgwyl y gallai asiantiaid a chwmnïau rheoli nad oeddent yn cynnal safonau proffesiynol penodol gael eu diarddel o'r corff dynodedig os nad ydynt yn cydymffurfio, sy'n golygu y gellid eu hatal rhag ymarfer os nad ydynt yn cymryd camau i unioni toriadau ac ailymuno â chynllun o fewn amserlen resymol. Byddem hefyd yn disgwyl, pe bai aelod yn cael ei ddiarddel o un corff dynodedig, na fyddent yn gallu ymuno â chorff amgen heb ddangos eu bod wedi sicrhau cydymffurfiaeth â'r rheoliadau.
- Rydym yn disgwyl y byddai'r dull hwn yn golygu y byddai'r mwyafrif o asiantiaid rheoli yn ennill cymwysterau priodol lle nad oeddent eisoes wedi’u cyflawni. Fodd bynnag, rydym yn cydnabod na allwn ddisgwyl i'r cyrff dynodedig reoleiddio asiantiaid rheoli na chwmnïau nad ydynt yn aelodau o'u corff. Yn yr achosion hyn, credwn y dylai awdurdodau lleol fod yn gyfrifol am ymgymryd â chamau gorfodi yn erbyn asiantiaid rheoli sy'n parhau i weithredu y tu allan i gynlluniau aelodaeth. Cynigiwn bod sancsiynau cymesur ac effeithiol ar waith ac y gallai awdurdodau lleol eu cyflwyno os yw asiantiaid a chwmnïau rheoli yn gweithredu heb fod yn aelod o gorff proffesiynol dynodedig a/neu’n gweithredu heb y cymwysterau gofynnol. Rydym o’r farn bod cosbau ariannol yn debyg o fod yn sancsiwn priodol.
- Rydym yn cydnabod y byddai'r dull hwn yn creu cost ychwanegol i asiantiaid a chwmnïau rheoli nad ydynt eisoes yn aelodau o gorff proffesiynol, trwy'r ffi gofrestru y byddai'n ofynnol iddynt ei thalu i'r corff proffesiynol. Rydym hefyd yn cydnabod y gallai cyrff proffesiynol dynodedig hefyd fod â gofynion pellach y maent yn disgwyl i asiantiaid a chwmnïau eu cymryd fel amod aelodaeth. Byddai asiantiaid rheoli hefyd yn wynebu costau wrth ymgymryd â chymwysterau.
Opsiwn 2: Rhoi rôl i gynlluniau gwneud iawn a gymeradwyir gan y llywodraeth wrth weithredu’r cymwysterau gorfodol, gyda chefnogaeth pwerau gorfodi awdurdodau lleol
- Mae'n ofyniad gorfodol eisoes o dan Ddeddf Menter a Diwygio Rheoleiddio 2013 a Deddf Gwerthwyr Tai 1979, bod rhaid i asiantiaid eiddo y mae eu gweithgareddau yn cynnwys gwerthu, gosod a/neu reoli eiddo yn Lloegr fod yn perthyn i gynllun gwneud iawn a gymeradwywyd gan y llywodraeth. Mae dau gynllun wedi'u cymeradwyo gan y Llywodraeth ar hyn o bryd – Yr Ombwdsmon Eiddo (TPO) a Chynllun Gwneud Iawn Eiddo (PR). Nid yw'r gofyniad hwn yn berthnasol i unigolion sy'n cymryd rhan mewn gweithgaredd o'r fath fel gweithwyr.
- O dan yr opsiwn hwn byddem yn deddfu i roi rôl statudol bellach i ddarparwyr cynllun gwneud iawn wrth weithredu cymwysterau. Gallem ei gwneud yn ofynnol i bob cwmni asiantiaid rheoli ddarparu rhestr o weithwyr i'w darparwr cynllun gwneud iawn a chadarnhau bod y gweithwyr hynny wedi cymhwyso neu'n gweithio tuag at gymhwyster. Gallai llywodraeth y DU ddeddfu ymhellach i fynnu bod asiantiaid yn ymgymryd â lefel benodol o DPP ac eto gellid darparu’r wybodaeth hon i ddarparwyr y cynllun gwneud iawn.
- O dan y model hwn byddem yn gofyn i ddarparwyr cynlluniau gwneud iawn hysbysu’r awdurdodau lleol pan nad yw cwmnïau’n cydymffurfio gyda’r gofynion. Yn yr achosion hyn, credwn mai’r awdurdod lleol ddylai fod yn gyfrifol am gymryd camau gorfodi yn erbyn cwmnïau asiantiaid rheoli sy’n parhau i weithredu heb fod wedi ymgymryd â’r cymwysterau gofynnol, gan ddefnyddio gwybodaeth a roddwyd gan ddarparwyr y cynllun gwneud iawn. Gellid ystyried camau gorfodi tebyg hefyd yn erbyn gweithwyr unigol nad ydynt yn ennill cymwysterau. Cynigiwn bod sancsiynau cymesur ac effeithiol ar waith ac y gallai awdurdodau lleol eu cyflwyno. Rydym o’r farn bod cosbau ariannol yn debyg o fod yn sancsiwn priodol.
- Byddai'r model hwn yn defnyddio'r gronfa ddata bresennol o aelodau sydd gan ddarparwyr y cynllun gwneud iawn ar gyfer asiantiaid ac yn tynnu ar eu harbenigedd a'u hadnoddau yn y sector. Fodd bynnag, rydym yn cydnabod y byddai'r rôl hon yn gyfrifoldeb ychwanegol sylweddol i ddarparwyr y cynllun gwneud iawn ac y byddai angen newidiadau i brosesau, strwythurau sefydliadol ac y gallai fod goblygiadau ariannu.
- Rydym yn cydnabod nad oes gofyniad ar hyn o bryd i asiantiaid rheoli eiddo ystadau rhydd-ddaliad fod yn aelod o gynllun gwneud iawn a byddai angen rhoi ystyriaeth bellach i hyn os yw'r opsiwn polisi hwn yn cael ei symud ymlaen.
Opsiwn 3 – Gorfodi gan awdurdodau lleol heb unrhyw rôl statudol i gyrff proffesiynol dynodedig na darparwyr cynlluniau gwneud iawn
- Mae Opsiwn 1 a 2 yn cynnwys rôl i awdurdodau lleol o ran gorfodi i gefnogi naill ai cyrff proffesiynol dynodedig neu ddarparwyr cynllun gwneud iawn a gymeradwyir gan y llywodraeth. Opsiwn arall yw nad oes unrhyw rôl statudol ffurfiol i gyrff proffesiynol dynodedig na darparwyr cynlluniau gwneud iawn, ac yn lle hynny, mai cyfrifoldeb awdurdodau lleol yn unig yw gorfodi.
- Byddem yn deddfu i wneud awdurdodau lleol yn gyfrifol am ymchwilio i asiantiaid rheoli i wirio eu bod wedi ymgymryd â chymwysterau neu’n gweithio tuag atynt. Cynigiwn bod sancsiynau cymesur ac effeithiol ar waith ac y gallai awdurdodau lleol eu cyflwyno. Rydym o’r farn bod cosbau ariannol yn debyg o fod yn sancsiwn priodol. Ni fyddai unrhyw ofyniad i asiantiaid rheoli ymuno â chorff proffesiynol o dan yr opsiwn hwn, ond gallai cyrff proffesiynol a'r cynlluniau gwneud iawn a gymeradwyir gan y llywodraeth weithio gydag awdurdodau lleol ar sail wirfoddol i ddarparu gwybodaeth am asiantiaid rheoli sy'n gweithredu yn y sector ac a allai fod yn gwneud hynny heb gymwysterau.
Gweithredu a Gorfodi: Dull Gweithredu yng Nghymru
- Fel y nodir uchod, mae rhai gofynion cyfreithiol gwahanol wedi'u gosod ar asiantiaid rheoli yng Nghymru ar hyn o bryd. Ar ben hynny, gan nad oes gofyniad ar gyfer aelodaeth o gynllun gwneud iawn yng Nghymru, ni fyddai un o'r opsiynau ar gyfer gweithredu a gorfodi a amlinellir uchod yn berthnasol yng Nghymru.
- Mae gennym ddiddordeb mewn deall beth yw’r farn ynghylch a ddylid gorfodi cymwysterau gofynnol ar gyfer asiantiaid rheoli yn yr un modd yng Nghymru, a pha addasiadau, os o gwbl, a fyddai angen i'r dull a amlinellir uchod er mwyn iddo ymateb i'r cyd-destun gwahanol yng Nghymru.