Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

Yn cau 26 Medi 2025

Mae'r gwasanaeth hwn yn gofyn am cwcis wedi'u galluogi.

Cymwysterau asiantiaid rheoli: cymwysterau gorfodol ar gyfer asiantiaid rheoli

4. Cymwysterau asiantiaid rheoli 

4.1  Cyflwyniad

  1. Mae asiantiaid rheoli yn chwarae rhan hanfodol yn y farchnad dai. Fe'u penodir gan y landlord mewn eiddo lesddaliad, neu gwmnïau rheoli ystadau yn achos ystadau rhydd-ddaliad, i reoli a chynnal adeiladau aml-feddiannaeth (neu ystadau) ar eu rhan. Maent yn darparu amrywiaeth o wasanaethau ac yn cyflawni nifer o swyddogaethau ar ran eu cleient, gan gynnwys cyfrifoldebau ariannol sylweddol, cyswllt â phreswylwyr, rheoli anghydfodau, trefnu a rheoli contractau a sicrhau cydymffurfiaeth â rhwymedigaethau statudol. Mae'r adran hon o'r ymgynghoriad yn ymwneud yn benodol ag asiantiaid rheoli eiddo cyfunddaliad, lesddaliad a chyfran o rydd-ddaliad a rheolwyr ystadau rhydd-ddaliad. Nid yw'n ymwneud ag asiantiaid gwerthu neu osod eiddo.
  1. Telir am wasanaethau asiantiaid trwy ffi y cytunwyd arni gyda'r landlord neu'r rheolwr ystad, sydd wedyn yn cael ei throsglwyddo i lesddeiliaid trwy'r tâl gwasanaeth ac i berchentywyr ar ystadau rhydd-ddaliad trwy ffi rheoli sy'n rhan o'r tâl rheoli ystad.
  1. Fodd bynnag, o dan y gyfraith bresennol, gall unrhyw un ddod yn asiant rheoli. Ychydig o reoleiddio sy’n bodoli ac nid oes gofyniad cyfreithiol i asiantiaid ddangos eu bod yn meddu ar yr wybodaeth a'r sgiliau angenrheidiol i gyflawni'r swyddogaethau gofynnol. Mae hyn yn bwysig o ystyried cymhlethdod cynyddol y gwaith o reoli adeiladau (yn enwedig adeiladau dros 18m o uchder), y cyfrifoldebau ariannol cymhleth, y rôl hanfodol y bydd asiantiaid rheoli yn ei chwarae pan fydd mesurau yn cael eu cyflwyno i wneud cyfunddaliad yn ddaliadaeth ddiofyn ar gyfer fflatiau newydd, yn ogystal â’r heriau sy’n hysbys wrth reoli ardaloedd cyffredin ar ystadau rhydd-ddaliad.
  1. Fel y nodir yn ein Datganiad Gweinidogol Ysgrifenedig dyddiedig 21 Tachwedd 2024, mae llywodraeth y DU wedi ymrwymo i amddiffyn lesddeiliaid yn Lloegr rhag camdriniaeth a gwasanaeth gwael dan law asiantiaid rheoli diegwyddor. Rydym yn benderfynol bod rhaid i lesddeiliaid a'r rhai sy'n byw ar ystadau rhydd-ddaliad gael eu diogelu'n well rhag yr asiantiaid hynny sy'n darparu gwasanaeth gwael. Yn rhy aml, mae lesddeiliaid yn gorfod dioddef amodau byw annerbyniol oherwydd trefniadau cynnal a chadw adeiladau gwael, nid ydynt yn cael eu trin â chwrteisi na pharch ac mae pryderon dilys yn cael eu hanwybyddu. Ochr yn ochr â hyn, mae llywodraeth y DU wedi ymrwymo i gefnogi'r asiantiaid rheoli niferus sy'n darparu gwasanaeth teg a chymwys i lesddeiliaid ac i helpu i wneud y diwydiant yn un proffesiynol, denu talent a darparu llwybr i yrfa mewn rheoli eiddo.
  1. Yn 2018 ymrwymodd y llywodraeth flaenorol y DU i reoleiddio'r sector asiantiaid rheoli cyfan (sy'n cwmpasu asiantiaid ystadau, gosod a rheoli) a chomisiynodd weithgor dan gadeiryddiaeth yr Arglwydd Best i gynghori sut i wneud hynny, ond dros sawl blwyddyn methodd â chymryd unrhyw gamau. Mae llywodraeth y DU yn edrych eto ar Adroddiad yr Arglwydd Best o fis Gorffennaf 2019, a wnaeth gyfres o argymhellion, gan gynnwys codau ymarfer, cymwysterau, a chynllun trwyddedu dan oruchwyliaeth rheoleiddiwr newydd ar gyfer holl asiantiaid eiddo.
  1. Cyn unrhyw benderfyniadau ar elfennau ehangach o'r adroddiad, mae llywodraeth y DU yn credu bod achos diymwad dros gyflwyno cymwysterau proffesiynol gorfodol ar gyfer asiantiaid rheoli yn Lloegr nawr. Bydd hyn yn cyflawni un o gynigion allweddol Adroddiad yr Arglwydd Best. Yn unol â hynny, mae'r cynigion yn yr adran hon o'r ymgynghoriad yn dibynnu ar y fframwaith sefydliadol presennol i ddarparu cymwysterau gorfodol, yn hytrach nag unrhyw newidiadau yn y dyfodol y gallwn eu hystyried. Fodd bynnag, rydym yn glir nad yr ymgynghoriad hwn yw’r cam terfynol o ran rheoleiddio asiantiaid rheoli.
  1. Bydd cymwysterau yn sicrhau bod gan asiantiaid rheoli y sgiliau sydd eu hangen arnynt i gyflawni eu rôl i safon uchel. Byddant yn rhoi sicrwydd i breswylwyr bod asiantiaid yn gymwys i reoli eu heiddo neu ystâd, yn gallu rhagweld materion sy'n codi o ganlyniad i gynnal a chadw ac atgyweirio gwael ac yn gallu gweithredu mesurau diogelwch adeiladau mewn modd amserol. Bydd lesddeiliaid yn elwa o well gwerth am arian a ddarperir gan asiantiaid rheoli cymwys trwy fod ganddynt fwy o gymhwysedd mewn caffael a materion ariannol. Bydd cymwysterau yn gofyn am ymrwymiad gan asiantiaid, gan atal pobl rhag mynd i mewn i'r proffesiwn am resymau byrdymor. Yn hytrach, bydd cymwysterau yn proffesiynoleiddio gwaith pwysig y sector, yn cefnogi'r diwydiant i ddenu a chadw talent ac yn darparu llwybr deniadol i yrfaoedd mewn rheoli eiddo.
  1. Mae llawer o asiantiaid yn y sector eisoes wedi ennill cymwysterau proffesiynol o'r ystod o gyrff proffesiynol achrededig yn y sector sy'n cynnig y rhain. Mae hyn i’w groesawu, ond credwn nad yw dull gwirfoddol yn ddigon. Bydd y cynigion a nodir yn yr ymgynghoriad hwn yn arfogi pob asiant rheoli gyda'r sgiliau, yr wybodaeth a'r profiad sydd eu hangen i ddarparu gwasanaeth o ansawdd uchel i lesddeiliaid a perchentywyr ystad rhydd-ddaliad.
  1. Mae gan Lywodraeth Cymru ddiddordeb hefyd mewn deall barn ynghylch a ddylid gwneud cymwysterau gofynnol yn orfodol ar gyfer asiantiaid rheoli yn yr un modd yng Nghymru.

4.2 Y Gofynion Rheoleiddiol Presennol ar gyfer Asiantiaid Rheoli yn Lloegr

  1. O dan Ddeddf Menter a Diwygio Rheoleiddio 2013, rhaid i gwmnïau asiantiaid eiddo y mae eu gweithgareddau yn cynnwys rheoli eiddo yn Lloegr fod yn perthyn i gynllun gwneud iawn a gymeradwyir gan y llywodraeth. Mae dau gynllun wedi'u cymeradwyo gan y llywodraeth ar hyn o bryd – Yr Ombwdsmon Eiddo (TPO) a Chynllun Gwneud Iawn Eiddo (PR). Mae gan TPO a PR nifer o ysgogiadau i annog cydymffurfiaeth â'u rheoliadau a'u gofynion, gan gynnwys y gallu i ddiarddel aelodau. Mae diffyg cydymffurfio yn cael ei oruchwylio ar lefel awdurdod lleol a hefyd mewn rhai achosion gan yr awdurdod gorfodi arweiniol, Safonau Masnach Cenedlaethol Tîm Asiantaeth Gwerthu a Gosod Tai (NTSELAT). Os yw asiant yn parhau i fasnachu heb fod yn aelod o gynllun, gall yr awdurdod lleol roi dirwyon o hyd at £5,000. Er mwyn ailymuno â'r naill gynllun gwneud iawn, rhaid i'r asiant dalu unrhyw ddirwyon sy'n weddill a chydymffurfio â'r penderfyniad gwneud iawn.
  1. Ar wahân, mae gan yr Ysgrifennydd Gwladol bwerau o dan Adran 87 Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993 i gymeradwyo, trwy Offeryn Statudol, Godau Ymarfer mewn perthynas ag asiantiaid rheoli yn Lloegr. Gall y Tribiwnlys Haen Gyntaf a'r Llys Sirol ystyried methiant i gydymffurfio â'r Cod mewn unrhyw benderfyniadau. Hyd yn hyn, mae Llywodraeth y DU wedi cymeradwyo dau God:
    1. Cod Tâl Gwasanaeth rheoli eiddo preswyl Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (3ydd argraffiad); a;
    2. Cod Ymarfer Rheolwyr Cymdeithas Tai Ymddeol.
  2. Gall lesddeiliaid hefyd wneud cais i'r Tribiwnlys Haen Gyntaf o dan Adrannau 21-24 Deddf 1987 i ofyn iddynt wneud Gorchymyn i benodi rheolwr i ddarparu gwasanaethau i'w bloc.
  1. Nid yw'n ofynnol i asiantiaid rheoli sy'n gweithio ar ran cwmnïau rheoli ystadau ar ystadau rhydd-ddaliad yn unig ymuno â chynllun gwneud iawn. Fodd bynnag, mae Rhan 5 Deddf 2024 yn ceisio rhoi fframwaith rheoleiddio ar waith ar gyfer perchentywyr ar ystadau rhydd-ddaliad sy'n adlewyrchu'n fras yr amddiffyniadau hynny sydd ar waith ar gyfer lesddeiliaid. Bydd y mesurau hyn yn destun ymgynghoriad yn ddiweddarach eleni ac, unwaith y cânt eu gweithredu, byddant yn galluogi'r perchentywyr hyn i ddwyn eu hasiant rheoli i gyfrif yn well. 

4.3 Y Gofynion Rheoleiddiol Presennol ar gyfer Asiantiaid Rheoli yng Nghymru

  1. Mae elfennau tebyg a gwahanol rhwng Cymru a Lloegr yn y maes hwn. Nid yw gofyniad Deddf Menter a Diwygio Rheoleiddio 2013 bod asiantiaid rheoli yn perthyn i gynllun gwneud iawn yn gymwys yng Nghymru. Yn yr un modd, nid yw estyniad y gofyniad i ymuno â chynllun gwneud iawn i gwmnïau rheoli ystadau ar ystadau rhydd-ddaliad drwy Ran 5 Deddf 2024 yn gymwys yng Nghymru chwaith.
  1. Gall Gweinidogion Cymru arfer yr un pwerau o dan Adran 87 Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993 i gymeradwyo codau ymarfer.
  1. Yng Nghymru, caiff lesddeiliaid wneud cais i'r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau i geisio penodi rheolwr o dan Adrannau 21-24 Deddf Landlord a Thenant 1987.
  1. Gan gydnabod y gwahaniaethau hyn, mae gan Weinidogion Cymru ddiddordeb mewn archwilio'r potensial ar gyfer cyflwyno cymwysterau gofynnol ar gyfer asiantiaid rheoli yng Nghymru. Felly, byddem yn croesawu ymatebion i'r cwestiynau isod gan lesddeiliaid a rhanddeiliaid sy'n gweithredu yng Nghymru, ac am fewnbwn i gwestiynau penodol a gynhwyswyd ynghylch a oes angen addasu cynigion fel eu bod yn gweithredu'n briodol yng Nghymru.