Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

3.5 Pwerau i benodi rheolwr neu newid asiant rheoli

i) Pwerau i benodi rheolwr

278. Mewn achosion o fethiant rheoli difrifol gan y landlord, neu asiant rheoli y landlord, gall lesddeiliaid wneud cais i'r tribiwnlys i ofyn iddo benodi rheolwr i gymryd drosodd swyddogaethau'r landlord (neu'r asiant rheoli). Mae angen i lesddeiliaid ddilyn proses a phrofi bai sylweddol gan y rheolwyr. Fel arfer, rhoddir amser i'r landlord unioni unrhyw bryderon cyn i'r lesddeiliaid wneud cais i'r tribiwnlys priodol. Gall y tribiwnlys wneud gorchymyn os yw'n fodlon ei bod yn "gyfiawn ac yn gyfleus" i wneud hynny ym mhob amgylchiad sy’n rhan o’r achos.

279. Roedd adroddiad yr Arglwydd Best yn tynnu sylw at bryderon gyda’r drefn bresennol a galwodd ar llywodraeth y DU i adolygu effeithiolrwydd y drefn bresennol.

280. Nid yw'r broses bresennol wedi newid ers dros 35 mlynedd ac mae yna feysydd lle gellid o bosib ei gwella, gan gynnwys:
     1. Symleiddio'r hysbysiad rhagarweiniol. Cyn y gellir gwneud cais i'r tribiwnlys i benodi rheolwr, fel arfer mae'n ofynnol i'r lesddeiliad gyflwyno hysbysiad rhagarweiniol i'r landlord sy'n nodi'r rhesymau pam eu bod yn bwriadu gwneud y cais. Mae'n gyffredin cyflwyno hysbysiad rhagarweiniol, ac o ganlyniad i’r landlord yn cydymffurfio â'r hysbysiad hwnnw, darganfyddir toriadau cysylltiedig pellach wedyn. Yna mae angen cyflwyno ail hysbysiad ar gyfer y toriadau newydd hynny os ydynt i gael eu hystyried, ac os felly, mae’r broses yn dechrau eto. Gallem archwilio a oes ffordd o sicrhau y gellir ychwanegu toriadau cysylltiedig pellach at yr hysbysiad cychwynnol trwy ohebiaeth yn hytrach na chyflwyno hysbysiad newydd;
     2. Ehangu'r seiliau dros herio o dan Adran 24. I sicrhau ei fod yn parhau i fod yn gyfredol ac yn gyson â diwygiadau ehangach i gyfraith lesddaliad. Mae Deddf 2024 eisoes yn ehangu'r seiliau dros herio yn Lloegr i gynnwys methu â pherthyn i gynllun gwneud iawn. Fodd bynnag, efallai y bydd rhesymau ychwanegol dros herio, megis diffyg dro ar ôl tro i gydymffurfio â’r rhwymedigaethau newydd a gynigir yn yr ymgynghoriad hwn (e.e. peidio â darparu cronfeydd wrth gefn, a methiant parhaus i ddarparu gwybodaeth am daliadau gwasanaeth, ffioedd gweinyddol a chaniatáu);
     3. Ehangu pwerau'r tribiwnlys i ddelio â materion nad ydynt cynddrwg. Mae'r trothwy ar gyfer penodi rheolwr yn uchel, ac mae hynny’n briodol. Fodd bynnag, efallai y bydd manteision mewn rhoi pwerau i'r tribiwnlys priodol gyhoeddi gorchymyn newydd, ar wahân, lle mae'r tribiwnlys yn gosod disgwyliadau ar gyfer gwella, a bod yn rhaid i'r landlord adrodd yn ôl ar ôl cyfnod o amser i ddangos i'r tribiwnlys pa gamau y maent wedi'u cymryd. Gallai methiant i wella wedyn ganiatáu i'r tribiwnlys roi gorchymyn ffurfiol i benodi rheolwr. Byddai hyn yn golygu ailddiffinio'r trothwy cyn y gall y tribiwnlys weithredu; neu
     4. Caniatáu adnewyddu gorchymyn yn awtomatig mewn amgylchiadau penodol. Er enghraifft, os nad yw'r landlord wedi cwblhau ei rwymedigaethau i adennill ei gyfrifoldebau, neu os oes angen amser ychwanegol ar y rheolwr penodedig i gyflawni eu cyfrifoldebau rhagnodedig. Gallai hyn wneud y broses yn symlach i lesddeiliaid os nad oes angen iddynt fynd trwy wrandawiad llawn i ymestyn y gorchymyn a byddai'n trosglwyddo'r baich i'r landlord i brofi i'r tribiwnlys priodol y byddant yn rheoli'r eiddo yn effeithiol os bydd y gorchymyn yn dod i ben.
281. Rydym yn croesawu sylwadau am y trefniadau presennol a lle gellir gwneud gwelliannau.

ii) Pwerau i newid asiant rheoli

282. Pan nad yw eu landlord yn Gwmni Rheoli Preswylwyr neu Gwmni Hawl i Reoli, mae gan lesddeiliaid hawliau cyfyngedig iawn o ran penderfynu pwy ddylai fod yn asiant rheoli iddynt i ofalu am eu hadeilad, os yw eu landlord yn dewis penodi un.

283. O dan Adran 30B bresennol Deddf 1985, gall Cymdeithasau Tenantiaid Cydnabyddedig gyflwyno hysbysiad i'r landlord er mwyn ei gwneud yn ofynnol i'r landlord ymgynghori â nhw cyn cyflogi asiant rheoli. Os yw'r landlord yn dymuno llogi asiant rheoli, mae'n rhaid i'r landlord gyflwyno hysbysiad i'r Gymdeithas Tenantiaid Cydnabyddedig yn rhoi enw'r asiant arfaethedig iddynt, pa rwymedigaethau y bydd yr asiant yn eu cyflawni, a chaniatáu mis i'r Gymdeithas Tenantiaid Cydnabyddedig wneud sylwadau cyn i'r asiant gael ei gyflogi. Fodd bynnag, mae'r hawl hon yn berthnasol dim ond pan fydd yna Gymdeithas Tenantiaid Cydnabyddedig, nid yw'n agored i fwyafrif y tenantiaid cymwys, ac nid yw'n ofynnol i'r landlord ystyried barn y Gymdeithas Tenantiaid Cydnabyddedig yn llawn.

284. Fel y nodir ym mharagraff 278 uchod, pan fo methiant sylweddol gan yr asiant rheoli, mae Adran 24 Deddf 1987 yn caniatáu i reolwr gael ei benodi gan y tribiwnlys priodol. Fodd bynnag, mae'r trothwy i'r tribiwnlys weithredu yn uchel iawn, mae'r rhwymedigaeth hefyd yn gwbl ddewisol ac felly nid yw'n cael ei warantu. Rydym am ehangu'r cyfleoedd sydd ar gael i lesddeiliaid gael dweud eu dweud ar bwy fydd eu hasiant. Awgrymodd adroddiad yr Arglwydd Best ddwy ffordd arall i’w hystyried er mwyn cyflawni hyn:
285. 1. Hawl i roi feto – bod gan fwyafrif y lesddeiliaid cymwys yr hawl i roi feto ar yr asiant rheoli y mae’r landlord yn ei ddewis; a
     2. Hawl i newid – hawl sy'n caniatáu i'r mwyafrif o lesddeiliaid cymwys gyflwyno hysbysiad i'r parti sy'n gyfrifol am gyflawni swyddogaethau rheoli, gan orchymyn i'r parti hwnnw newid asiantiaid rheoli o fewn cyfnod penodol o amser.
286. Nid yw'r naill opsiwn na'r llall yr un fath â'r Hawl i Reoli, lle mae lesddeiliaid yn ymgymryd â’r gwaith rheoli (trwy Gwmni Hawl i Reoli), neu ble mae lesddeiliaid yn gwneud cais i’r tribiwnlys i ofyn am Orchymyn i benodi rheolwr i ymgymryd â swyddogaethau landlord. Yn y ddwy sefyllfa, mae'r parti sy'n gyfrifol am reoli yn colli rheolaeth o'u swyddogaethau rheoli. Dim ond os yw'r lesddeiliad yn bodloni meini prawf cymhwyso amrywiol y gellir gwneud cais am Hawl i Reoli yn benodol, ac felly nid yw'r rhwymedi ar gael i bawb. Byddai'r opsiynau newydd hyn yn caniatáu i'r parti sy'n gyfrifol am gyflawni swyddogaethau rheoli gadw eu hawliau i reoli, ond ei gwneud yn ofynnol iddynt newid i asiant gwahanol, os oes angen. Rydym hefyd yn cynnig y byddai'r meini prawf cymhwyso yn llai llym, gan ganiatáu i fwy o lesddeiliaid arfer yr hawliau hyn. Byddem yn croesawu barn ynghylch a ddylem ystyried cyflwyno'r mesurau hyn, ac os felly, sut y dylent weithredu fel eu bod yn gweithio’n effeithlon i landlordiaid, lesddeiliaid ac asiantiaid rheoli.

a) Hawl i roi feto ar asiant rheoli

286. Byddai rhoi hawl i lesddeiliaid roi feto ar asiant rheoli yn ei gwneud yn ofynnol i landlord hysbysu lesddeiliaid cymwys o'u bwriad i benodi asiant newydd. Mae proses a awgrymir ar gyfer rhoi feto ar asiant rheoli fel a ganlyn:
     1. Rhaid i'r landlord gyflwyno hysbysiad pan fydd yn bwriadu penodi asiant, gydag: 
        1. enw'r asiant rheoli arfaethedig; 
        2. rhwymedigaethau'r landlord i'r tenantiaid y mae'n bwriadu i'r asiant eu cyflawni ar ei ran; a
        3. datgelu a oes unrhyw gysylltiad ffurfiol rhwng y landlord a'r asiant arfaethedig (er enghraifft, a ydynt yn perthyn i'r un grŵp o gwmnïau).
     2. Rhaid i'r landlord ganiatáu o leiaf 28 diwrnod o gyflwyno'r hysbysiad i lesddeiliaid wneud sylwadau ar y penodiad arfaethedig;
     3. Os yw canran benodol (dyweder 50%) o lesddeiliaid yn gwrthwynebu'r asiant, yna rhaid i'r landlord gynnig asiant newydd; a
     4. Ni chaiff y landlord drosglwyddo costau i lesddeiliaid am gynnal y broses hon.  
287. Rydym yn cydnabod bod yna faterion ymarferol i'w datrys, gan gynnwys:
     1. Yr effaith ar y broses ar gyfer penodi asiantiaid. Byddai angen i landlordiaid ddechrau trafodaethau yn gynt nag ar hyn o bryd;
     2. Hawl y landlord i herio'r her. Yn benodol, mae gennym ddiddordeb mewn barn ar bwy fyddai'r corff cywir i ddatrys unrhyw her;
     3. Cwmpas arfer y pwerau hyn. Efallai na fydd yn ymarferol cymhwyso hyn i bob lesddeiliaid (fel lesddeiliaid mewn blociau deiliadaeth gymysg gyda landlord tai cymdeithasol).
288.  Rydym yn croesawu meddyliau am y cynnig hwn ac a ddylem ei symud ymlaen yn effeithiol, ac os felly, sut.

b) Yr hawl i newid asiantiaid rheoli

289. Fel yr hawl i roi feto ar asiant rheoli, rydym yn cydnabod y byddai angen i lesddeiliaid sy'n dymuno arfer hawl newydd i ofyn am newid asiant ddilyn proses benodol. Credwn y dylai hyn adlewyrchu i raddau helaeth yr hawl i roi feto:
     1. Gallai dros 50% o lesddeiliaid cymwys yn y bloc roi hysbysiad eu bod yn anhapus â'u hasiant rheoli, gan ei gwneud yn ofynnol i'r landlord weithredu. Byddai lesddeiliaid hefyd yn gallu cynnig yr asiant y maent yn ei ffafrio, os yw’n berthnasol; 
     2. Rhaid i'r landlord gyflwyno hysbysiad o fewn cyfnod penodedig pan fydd yn bwriadu penodi asiant, gan nodi: 
        1. enw’r asiant rheoli newydd;
        2. a yw'n derbyn yr asiant a enwebwyd gan y lesddeiliaid, os gwnaed enwebiad; 
        3. rhwymedigaethau y landlord y mae'n cynnig i'r asiant eu cyflawni ar ei ran; ac
        4. a oes unrhyw gysylltiad ffurfiol rhwng y landlord a'r asiant arfaethedig (er enghraifft, a ydynt yn perthyn i'r un grŵp o gwmnïau).
     3. Rhaid i'r landlord ganiatáu o leiaf 28 diwrnod o gyflwyno'r hysbysiad i roi cyfle i’r lesddeiliaid wneud sylwadau ar y penodiad arfaethedig; 
     4. Os yw dros 75% o'r holl lesddeiliaid yn y bloc yn gwrthwynebu'r asiant rheoli, rhaid i'r landlord gynnig asiant newydd; ac
     5. ni chaiff y landlord drosglwyddo costau i lesddeiliaid ar gyfer y broses hon.  
290. Fel gyda'r hawl arfaethedig i roi feto ar asiant rheoli, mae yna rai materion ymarferol i’w datrys gyda mesur o’r fath. Gall y rhain gynnwys:
     1. Hawl y landlord i herio. Yn benodol, mae gennym ddiddordeb mewn barn ar ba gorff ddylai benderfynu ar unrhyw her;
     2. Pryd y gellid defnyddio'r pŵer. Mae contractau asiantiaid rheoli fel arfer yn para ychydig llai na blwyddyn a gall terfynu’r contract yn gynnar roi hawl i'r asiant gael iawndal. Rydym yn croesawu barn ynghylch a ddylid ei gwneud yn ofynnol i'r landlord newid asiant ar ddiwedd y contract sy’n terfynu yn unig, neu yn gynharach yn y broses;
     3. Cwmpas y pwerau hyn. Efallai na fydd yn ymarferol cymhwyso hyn i bob lesddeiliad. Er enghraifft, byddai heriau wrth gael y broses hon i weithio mewn blociau deiliadaeth gymysg; a
     4. Gorfodi'r dull hwn. Byddwn yn croesawu barn ar sut y gellir gorfodi'r mesur hwn yn ymarferol. Gallai'r opsiynau yma gynnwys: dibynnu ar awdurdodau lleol i orfodi (gyda'r pŵer i ddyfarnu cosbau); cais i'r tribiwnlys i gyhoeddi Gorchymyn sy'n ei gwneud yn ofynnol i’r landlord newid asiant; ac ynysu lesddeiliaid oddi wrth unrhyw gostau landlord wrth fynd â'r landlord i'r llys a'r broses ar gyfer penodi asiant rheoli newydd. 
291. Pe bai'r mesurau hyn yn cael eu cyflwyno, rydym yn cydnabod bod angen cyfyngiadau ar ba mor aml y gellir arfer yr hawliau hyn (e.e. yn flynyddol) er mwyn osgoi creu ansicrwydd diddiwedd i lesddeiliaid a landlordiaid ac osgoi amharu heb fod angen ar y gwaith o reoli adeiladau’n effeithiol.

292. Byddem yn croesawu meddyliau am rinweddau’r cynnig hwn ac, os ydych yn ei gefnogi, sut i'w symud ymlaen yn effeithiol.