Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad
Amddiffyniadau ar gyfer lesddeiliaid sy'n talu taliadau gwasanaeth sefydlog
3.4 Amddiffyniadau ar gyfer lesddeiliaid sy'n talu taliadau gwasanaeth sefydlog
- Mae gan rai lesddeiliaid a thenantiaid tai cymdeithasol daliadau gwasanaeth sefydlog. Mae lesoedd a thenantiaethau gyda thaliadau gwasanaeth sefydlog yn nodi'r union swm sy'n ddyledus yn gyfnewid am restr benodol o wasanaethau. Mae yna wahanol fathau o dâl gwasanaeth sefydlog: wedi’u gosod am byth, sef rhai nad ydynt yn newid o flwyddyn i flwyddyn, wedi'u sefydlu ar gyfer pob cyfnod cyfrifyddu ond wedi'u cysylltu ag adolygiadau cyfnodol a/neu’n cael eu hadolygu yn ôl fformiwla sefydlog (e.e. sy'n gysylltiedig â'r Mynegai Prisiau Manwerthu), neu wedi'u gosod am un neu fwy o flynyddoedd ac yna'n ddarostyngedig i adolygiad rheolaidd. Yn achos lesoedd, gall y tâl gwasanaeth sefydlog gynnwys elfen ar gyfer cyfraniad at gronfa wrth gefn, nad yw'n 'wasanaeth'.
- Mae gan daliadau gwasanaeth sefydlog eu manteision. Maent yn tueddu i fod yn is na thaliadau amrywiadwy ac yn fwy rhagweladwy dros amser, a all helpu'r rhai sy'n eu talu i reoli eu cyllid personol. Nid oes risg o dderbyn hysbysiad galw annisgwyl am dâl cysoni, fel sy'n digwydd yn aml gyda thâl gwasanaeth amrywiadwy. Gall hyn fod yn ddeniadol i lesddeiliaid wedi ymddeol ar incwm sefydlog neu gyda chynilion cyfyngedig. Mae'r landlord hefyd yn gallu cyllidebu eu gwariant amcangyfrifedig a gosod lefel y tâl gwasanaeth yn unol â hynny.
- Mae talwyr tâl gwasanaeth sefydlog yn gwneud cyfaddawd yn yr ystyr bod ganddynt lai o hawliau na'r rhai sy'n talu ffioedd amrywiadwy. Nid ydynt yn gallu gwneud cais i'r tribiwnlys priodol wneud penderfyniad ar resymoldeb y tâl gwasanaeth sefydlog neu a yw'r gwaith a wneir o safon resymol. Efallai y bydd rhai talwyr tâl gwasanaeth sefydlog yn gallu cael mynediad i'r Ombwdsmon Tai neu gynllun gwneud iawn ar gyfer eiddo os oes ganddynt gwynion am ymddygiad eu landlord a sut mae eu taliadau gwasanaeth yn cael eu cyfrifo.
- Mae hawliau cyfyngedig lesddeiliaid a thenantiaid i herio taliadau gwasanaeth sefydlog mewn perygl o ganiatáu i rai landlordiaid gadw costau mor isel â phosibl trwy dan-ddarparu gwasanaethau, tra'n casglu swm llawn y tâl gwasanaeth sefydlog fel y nodir yn y les. Gall hyn gynnwys cynnig llai o wasanaeth (e.e. gwasanaethau glanhau yn digwydd yn llai rheolaidd) neu ddefnyddio contractwr rhad iawn sy'n methu â gwneud y gwaith yn iawn.
- Er bod taliadau gwasanaeth sefydlog yn tueddu i fod yn is na thaliadau amrywiadwy, mae rhai lesddeiliaid a thenantiaid wedi profi cynnydd sylweddol yn lefel eu tâl gwasanaeth sefydlog yn ystod y blynyddoedd diwethaf. Mae hyn wedi digwydd yn bennaf i’r rhai y mae taliadau'n cael eu hadolygu o bryd i'w gilydd, ac rydym yn awyddus i archwilio'r achos dros amddiffyniadau pellach, a pha fesurau a allai fod yn berthnasol.
- Trwy'r ymgynghoriad hwn rydym eisoes yn cymryd camau i gynyddu mynediad at wybodaeth i denantiaid a lesddeiliaid sy'n talu ffioedd sefydlog. Ar ben hynny, gall lesddeiliaid a thenantiaid awdurdodau lleol ofyn am wybodaeth o dan Ddeddf Rhyddid Gwybodaeth 2000, ac yn Lloegr, rydym hefyd yn ceisio cynyddu tryloywder i denantiaid cymdeithasol Darparwyr Cofrestredig Preifat trwy gyflwyno'r Gofynion Mynediad Tenantiaid Cymdeithasol i Wybodaeth (STAIRs) newydd. Bydd STAIRs yn ei gwneud yn ofynnol i ddarparwyr cofrestredig preifat fynd ati’n rhagweithiol i gyhoeddi gwybodaeth benodol am drefniadau rheoli eu cartrefi cymdeithasol.
- Un awgrym i’w ddatblygu ymhellach yw caniatáu i'r rhai sy'n talu taliadau gwasanaeth sefydlog gael yr hawl i herio eu rhesymoldeb yn y tribiwnlys priodol. Fodd bynnag, mae risgiau i'r opsiwn hwn. Yn un peth, gallai lesddeiliaid herio taliadau gwasanaeth y 6 (neu weithiau 12) mlynedd blaenorol. Mae hyn yn debygol o gyflwyno anawsterau ymarferol a gweithredol os yw'r landlord yn codi gormod un flwyddyn ond ddim yn codi digon y flwyddyn nesaf. Gall hefyd effeithio ar fodelau busnes sefydledig a ddefnyddir gan y sector ymddeol – sy'n codi tâl sefydlog i alluogi pobl sydd wedi ymddeol i reoli eu cyllid, ond yna adennill costau trwy ffi digwyddiad. Byddai cymhwyso'r prawf rhesymoldeb yn effeithio ar y model busnes hwn a gallai arwain at symud tuag at y gyfundrefn tâl gwasanaeth amrywiadwy, gyda chanlyniadau anfwriadol i'r rhai sy'n cael mynediad i'r math yma o dai. Gallai hefyd arwain at gostau gweithredu uwch i landlordiaid cymdeithasol, gan arwain at ddargyfeirio adnoddau i ffwrdd o adeiladu cartrefi newydd, gwella'r stoc dai, a darparu gwasanaethau i breswylwyr.
- Byddem yn croesawu tystiolaeth o unrhyw heriau sylweddol sy'n wynebu'r rhai sy'n talu taliadau gwasanaeth sefydlog, a pha gamau y gallai fod angen i ni eu cymryd i'w diogelu.