Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

Rhan 2: Diwygiadau tâl gwasanaeth ychwanegol newydd

3. Diwygiadau arfaethedig newydd i'r gyfundrefn gwaith mawr

201. Bydd les yn nodi pa ardaloedd o adeiladau y mae'r landlord a'r lesddeiliad yn gyfrifol am eu cynnal. Fel arfer, mae'r landlord yn gyfrifol am gynnal, atgyweirio ac weithiau gwella strwythur yr adeilad yn ogystal â rhannau cyffredin, megis toeon, grisiau a waliau strwythurol, neu asedau fel lifftiau neu foeler cymunol. Efallai y bydd rhai rhaglenni gwaith i gynnal a chadw, atgyweirio neu amnewid y rhannau hyn o'r adeilad yn cael eu cynllunio, ond gall eraill fod yn annisgwyl er enghraifft, oherwydd atgyweiriadau brys.

202. Diffinnir gwaith fel 'gwaith mawr' at ddibenion deddfwriaeth bresennol os yw’n costio mwy na £250 fesul lesddeiliad (a elwir yn 'waith cymwys').  Mae’r rheolau presennol ynghylch gwariant ar waith mawr hefyd yn cael eu galw’n gyffredin yn "Adran 20", gan gyfeirio at y rhan honno o Ddeddf 1985 a'r rheoliadau cysylltiedig. Fe'u cyflwynwyd i roi llais i lesddeiliaid ar waith a wneir ar eu hadeilad, pwy sy'n cyflawni'r gwaith hwnnw, a rhybudd ymlaen llaw ynghylch pryd y gallai ddigwydd (darperir trosolwg manwl o'r drefn bresennol yn Atodiad H). Ar gyfer gwaith mawr, mae'n ofynnol i landlord gynnal proses ymgynghori dau gam gyda lesddeiliaid cyn gwneud unrhyw waith. Ar wahân, mae prosesau tebyg ar waith os yw landlord yn ymrwymo i 'Gytundeb Hirdymor Cymwys', lle mae contract yn para mwy na 12 mis ac yn costio mwy na £100 fesul lesddeiliad. Mewn rhai amgylchiadau, dim ond un cam ymgynghori sydd ei angen.

203. Mae'n arfer da i landlordiaid gynllunio ymlaen llaw ar gyfer gwaith mawr cyn belled â phosibl a cheisio neilltuo arian ymlaen llaw. Er enghraifft, gellir rhagweld hyd oes rhannau o wead yr adeilad neu'r asedau. Mae hyn oherwydd y gall biliau untro ac annisgwyl ar gyfer gwaith mawr fod yn straen ac yn anodd eu hariannu i lawer o lesddeiliaid, a all fod yn sawl mil o bunnoedd fesul lesddeiliad ar gyfer rhaglen atgyweirio neu adnewyddu fawr. Er gwaethaf y drefn Adran 20 bresennol, nid yw llawer o lesddeiliaid yn derbyn digon o rybudd ynghylch yr angen am waith ac amseriad y gwaith chwaith. Mae hyn yn rhoi ychydig iawn o gyfle iddynt wneud trefniadau i dalu'r symiau sylweddol sydd eu hangen yn aml. Gall cynllunio a chyfathrebu gwael mewn perthynas â gwariant ar waith mawr hefyd arwain at loteri annheg i lesddeiliaid. Er enghraifft, gall un lesddeiliad fyw mewn adeilad am flynyddoedd lawer ac mewn gwirionedd beidio â chyfrannu at amnewid lifft os ydynt yn gwerthu eu fflat cyn i'r gwaith gael ei wneud ac nad oes cronfa wrth gefn yn neilltuo arian ar gyfer y gwariant hwn yn y dyfodol. Mewn cyferbyniad, gall y lesddeiliad sy'n symud i mewn wynebu bil mawr am y gwaith yn fuan ar ôl symud i mewn.  

204. Mae'r trefniadau presennol ar gyfer gwaith mawr wedi cael eu beirniadu gan lesddeiliaid a landlordiaid, ac am nifer o resymau gan gynnwys:
     1. Cymesuredd – nid yw'r trothwyon ymgynghori (£250 ar gyfer gwaith cymwys a £100 ar gyfer Cytundebau Hirdymor Cymwys) wedi newid ers dros 20 mlynedd, ac felly mae chwyddiant wedi tynnu gwaith ac atgyweiriadau cymharol fach i’r cwmpas. Mae'r broses ei hun yn cymryd o leiaf dri mis a allai fod yn ormodol ar gyfer gwaith syml;
     2. Anghymesuredd – gall lesddeiliaid ei chael hi'n anodd ymgysylltu ag agweddau ar y broses ymgynghori, i wneud arsylwadau ystyrlon neu gymryd rhan weithredol yn y broses;
     3. Tryloywder – nid yw lesddeiliaid yn derbyn digon o rybudd o'r gwaith, na syniad o gostau llawn y gwaith yn ddigon cynnar yn y broses ymgynghori, gan adael bil sydyn o filoedd o bunnoedd y gallent ei chael hi'n anodd ei dalu; a
     4. Gwaith wedi'i gynllunio – mae'r broses Adran 20 yn ceisio ymgynghori â lesddeiliaid pan ragwelir gwaith mawr sydd ar ddod, ond ynddynt eu hunain nid ydynt yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid gynllunio ymlaen llaw. Mae’n bosibl mai dim ond ychydig o fisoedd o rybudd o fil mawr a roddir i lesddeiliaid, tra gall yr angen am waith mawr fod yn hysbys flynyddoedd lawer ymlaen llaw.
205. Gofynnodd Llywodraeth flaenorol y DU i'r Arglwydd Best arwain gweithgor arbenigol ac adrodd ar reoleiddio asiantiaid rheoli, yn ogystal â gwneud argymhellion ynghylch y ffioedd a'r taliadau y mae lesddeiliaid yn eu hwynebu. Daeth yr adroddiad Rheoleiddio Asiantiaid Eiddo i ben yn 2019 ac argymhellodd nifer o ddiwygiadau ynghylch gwaith mawr. Mae’r rhain yn cynnwys y dylai llywodraeth y DU ystyried:
     1. gwneud defnydd o gronfa wrth gefn yn orfodol mewn lesoedd newydd a rhai presennol;
     2. os cyflwynir cronfeydd wrth gefn, sut i sicrhau ei fod yn cael ei ariannu'n effeithiol, megis bod cynllun rheoli asedau wedi ei ardystio’n broffesiynol yn sail iddynt; ac
     3. adolygiad ehangach o effeithiolrwydd y gweithdrefnau ymgynghori.
206. Rydym yn cytuno â chynigion yr Arglwydd Best, ac mae'r ymgynghoriad hwn yn ceisio barn ar ddiwygio'r drefn bresennol, fel ei bod yn cyflawni ar gyfer landlordiaid, asiantiaid rheoli a lesddeiliaid. Dylid ystyried y mesurau a nodir isod fel pecyn cyfan ond gellir eu cyflwyno'n unigol.

3.1 Gwneud cronfeydd wrth gefn a chynllunio ar gyfer gwaith mawr yn orfodol

i) Cronfeydd wrth gefn

207. Mae cronfeydd wrth gefn yn gronfeydd a gesglir dros amser i dalu costau eitemau mawr o wariant a gynlluniwyd ar gyfer y dyfodol, megis amnewid lifft neu do.

208. Mae rhai lesoedd, yn enwedig mewn eiddo mwy newydd, yn gofyn am gronfeydd wrth gefn, gyda chyfraniadau iddynt yn rhan o'r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth, ac mae arian yn cael ei ddal mewn ymddiriedolaeth. Mae lesoedd eraill yn caniatáu cronfa wrth gefn wirfoddol, lle gall landlordiaid a lesddeiliaid gytuno i sefydlu un. Nid oes angen cronfa wrth gefn ar lawer o lesoedd presennol o gwbl.

209. Mae gan gronfeydd wrth gefn nifer o fanteision. Maent yn caniatáu i gostau gael eu llyfnhau dros amser fel y gellir gofyn i lesddeiliaid unigol gyfrannu swm llai bob blwyddyn am nifer o flynyddoedd, yn hytrach na dim o gwbl ac yna un bil mawr iawn. Mae hyn hefyd yn golygu y gall costau fod yn decach gan eu bod yn cael eu cyfrannu dros amser gan y lesddeiliaid sy'n elwa o gael neu ddefnyddio'r seilwaith neu'r ased, yn hytrach na dim ond y lesddeiliaid sy'n digwydd bod yn bresennol pan fydd y gost yn digwydd. Maent hefyd yn helpu i leihau oedi i waith angenrheidiol a achosir gan anallu lesddeiliaid i dalu symiau mawr ar fyr rybudd. Gall cronfeydd wrth gefn hefyd wneud eiddo yn fwy deniadol i brynwyr, gan eu bod yn arwydd o reolaeth dda ar adeilad a gallai darpar brynwyr hyd yn oed ddewis prynu un eiddo dros un arall lle mae gan floc gronfa wrth gefn wedi'i hariannu'n dda o'i gymharu â bloc heb un. Yn enwedig lle mae cronfeydd wrth gefn yn cael eu cynnal ochr yn ochr â gwybodaeth dryloyw am waith cynnal a chadw wedi ei gynllunio ar gyfer y dyfodol (gweler 'cynlluniau rheoli asedau' isod).

210. Rydym yn cydnabod y bydd cyfrannu at gronfa wrth gefn yn arwain at daliadau gwasanaeth uwch. Gall hyn fod yn anodd, yn enwedig i lesddeiliaid sy'n cael trafferth talu am daliadau gwasanaeth rheolaidd presennol. Ond mae'r un lesddeiliaid hynny mewn perygl o anawsterau ariannol sylweddol mwy pan fydd angen talu bil mawr am waith mawr. Gallai anallu i dalu bil mawr roi perchnogaeth lesddeiliad o'u heiddo mewn perygl a gall hefyd effeithio'n negyddol ar lesddeiliaid eraill trwy achosi oedi i waith angenrheidiol. Mae tebygrwydd i’r hyn sy’n digwydd wrth roi arian o'r neilltu ar gyfer pensiwn. Gwahaniaeth allweddol yma fodd bynnag yw y gall methu â chynllunio ymlaen yn ariannol nid yn unig effeithio'n negyddol ar lesddeiliad unigol, ond mewn adeilad a rennir, gall hefyd effeithio'n negyddol ar gyd-lesddeiliaid yn yr adeilad. Credwn, o ystyried y manteision tymor hwy a sut y bydd yn helpu i leihau'r risg o filiau untro mawr, ein bod yn bwriadu cynnig y dylid gwneud y defnydd o gronfeydd wrth gefn yn orfodol. Rydym yn ceisio barn ar y cynnig hwn yn ogystal â sut y gellid ei weithredu er budd lesoedd newydd a lesoedd presennol.

211. Credwn y dylai pob les newydd a grëir ar gyfer fflatiau gael cronfa wrth gefn, a hoffem annog lesddeiliaid presennol i sefydlu cronfeydd wrth gefn a’i gwneud hi'n haws iddynt wneud hynny hefyd. Mae Llywodraeth y DU yn dymuno sicrhau bod cyfunddaliadaeth yn dod yn ddeiliadaeth ddiofyn ar gyfer fflatiau newydd a bydd yn ymgynghori ynghylch gwahardd defnyddio lesddaliad ar gyfer fflatiau newydd yn ddiweddarach eleni. Bydd yr ymgynghoriad hwn yn ystyried yr achos dros eithriadau lle gallai fod defnyddio lesddaliad yn dal yn angenrheidiol yn ogystal â threfniadau trosiannol cyn unrhyw waharddiad fel nad oes effaith negyddol ar y biblinell o gyflenwad newydd sydd ei angen. Felly, naill ai dros dro, cyn gwaharddiad ar gyfer adeiladau newydd, neu yn y tymor hwy ar gyfer unrhyw eithriadau angenrheidiol yn ogystal ag ar gyfer y stoc lesddaliadol presennol, credwn y dylid darparu lesddaliadau ar y sail orau bosibl i berchentywyr. A dylai cronfeydd wrth gefn fod yn rhan allweddol o'r cynnig gwell hwn i lesddeiliaid.

212. Mae modd i landlordiaid a lesddeiliaid gytuno heddiw i amrywio eu lesoedd, a gallent wneud hynny i greu cronfa wrth gefn, ond nid yw'r gyfraith bresennol yn gwneud hyn yn hawdd. Bydd gwneud dim yn golygu na fydd cynnydd yn nifer y cronfeydd sy'n cael eu creu ac arian yn cael ei gynilo ynddynt.

213. Er mwyn cynyddu'r ddarpariaeth o gronfeydd wrth gefn mewn blociau presennol, rydym yn cynnig cyflwyno deddfwriaeth sylfaenol ac is-ddeddfwriaeth newydd er mwyn:
     1. ei gwneud hi'n haws amrywio les i sefydlu cronfa, gan ddefnyddio pwerau is-deddfwriaeth;
     2. caniatáu sefydlu cronfa wrth gefn, waeth beth fo'r telerau yn y les, trwy ddeddfwriaeth sylfaenol. Yma, gellid gosod meini prawf i ganiatáu i gronfa wrth gefn newydd gael ei sefydlu. Gallai hyn gynnwys:
        1. Ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ymgynghori yn rheolaidd ar awydd lesddeiliaid i greu cronfa wrth gefn (e.e. hysbysebu’n rhagweithiol nad oes cronfa wrth gefn a cheisio barn am sefydlu un fel rhan o'r adroddiad blynyddol newydd);
        2. Gosod trothwy o 50% o gefnogaeth yr holl lesddeiliaid sy'n byw yn y bloc, ac uwchlaw hynny y mae'n rhaid i landlordiaid ofyn yn ffurfiol i lesddeiliaid os ydynt eisiau cronfa wrth gefn;
        3. Gosod cyfnod amser erbyn pryd y dylai’r holl lesddaliadau presennol heb gronfa wrth gefn, ac eithrio unrhyw eithriadau penodol, greu un.
214. Credwn y dylai'r egwyddorion canlynol fod yn sail i fwy o ddefnydd o gronfeydd wrth gefn:
     1. Dylid cadw cronfeydd wrth gefn mewn ymddiriedolaeth ac ni ddylid eu defnyddio ar gyfer gwariant tâl gwasanaeth rheolaidd;
     2. Dylai cronfeydd wrth gefn fod yn gysylltiedig yn bennaf â chynllun cynnal a chadw hirdymor ar gyfer gwaith yn yr adeilad. Byddai hyn yn sicrhau bod landlordiaid a lesddeiliaid yn deall yn glir pam mae angen arian a'r hyn y disgwylir i’r arian ei gwmpasu. Nodwn fanylion pellach ym mharagraffau 216-226.
     3. Dylid casglu cyfraniadau cronfa wrth gefn yn yr un cyfrannau â thaliadau gwasanaeth presennol, ac fel rhan o'r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth.
     4. Dylid diogelu cronfeydd wrth gefn newydd, yn y rhan fwyaf o amgylchiadau, am gyfnod i'w galluogi i gronni, gan gydnabod y bydd sefyllfaoedd o hyd pan fydd yn briodol tynnu ar y cronfeydd hyn yn gynt na'r disgwyl; a
     5. Dylai landlordiaid fod yn dryloyw gyda lesddeiliaid ynglŷn â'r defnydd arfaethedig o gronfeydd wrth gefn a'r cyfraniadau a gedwir mewn cronfeydd wrth gefn. Gellid gwneud hyn trwy'r adroddiad blynyddol a'r cyfrifon tâl gwasanaeth.
215. Efallai na fydd defnyddio cronfeydd wrth gefn yn ymarferol nac yn angenrheidiol ym mhob amgylchiad. Rydym yn bwriadu eithrio mathau penodol o eiddo neu landlordiaid o'r gofyniad i sefydlu cronfa wrth gefn. Mae’r rhain yn cynnwys:
     1. Awdurdodau lleol (lle mai nhw yw'r landlord uwch neu’r landlord sydd â'r rhwymedigaeth atgyweirio ar adeiladau), o ystyried heriau ynghylch sefydlu cronfeydd wrth gefn o fewn Cyfrif Refeniw Tai;
     2. Cartrefi ymddeol lle mae taliadau gwasanaeth sefydlog ar waith felly nid oes angen creu cronfa wrth gefn ar wahân; a
     3. Anheddau bach, sy'n cael eu rhedeg gan lesddeiliaid (e.e. pedair uned neu lai) ar sail cymesuredd, ond yn yr un modd dylent elwa o ddiwygiadau i wneud sefydlu cronfa wrth gefn yn haws os ydynt yn dymuno sefydlu un yn wirfoddol.
216. Dylai cronfeydd wrth gefn fod at ddiben penodol. Rydym yn ffafrio eu gweld yn cael eu defnyddio ochr yn ochr â Chynllun Rheoli Asedau (AMP) neu drefniadau tebyg (y cyfeirir atynt weithiau fel Cynlluniau Cynnal a Chadw Tymor Hir, Asesiadau Cylch Bywyd, Cynlluniau Gwariant Cyfalaf neu, mewn Cyfunddaliad, Astudiaethau Cronfa Wrth Gefn).[22] Defnyddir y cynlluniau hyn i asesu cyflwr eiddo, rhagweld atgyweiriadau a chynnal a chadw yn y dyfodol, a gallant ragweld costau'r gwaith yma. Maent yn cwmpasu adnewyddu ac amnewid eitemau a gwaith penodol, yn ceisio rhagweld yr amser a fydd yn mynd heibio cyn bod angen pob atgyweiriad neu amnewidiadau, a'r costau a ragwelir. Mae arfer sefydledig lle gellir amcangyfrif hyd oes neu ofynion gwasanaeth seilwaith neu asedau, yn seiliedig ar arferion presennol neu argymhellion gwneuthurwyr. Bydd angen archwilio ac adolygu’r adeilad ei hun o bryd i’w gilydd i lywio’r cynlluniau, a lle bo angen, eu diweddaru. 

ii) Cynigion ar gyfer defnyddio Cynlluniau Rheoli Asedau a sut y gellid eu paratoi 

217. Dylai Cynlluniau Rheoli Asedau roi golwg hirdymor i landlordiaid a lesddeiliaid o gwmpas a maint y gwaith mawr sydd ei angen ar adeilad dros gyfnod penodol. Ein barn ni yw y dylai Cynlluniau Rheoli Asedau gwmpasu, o leiaf: 
     1. Unrhyw waith sy'n ofynnol i fodloni gofynion iechyd a diogelwch a diogelwch adeiladau sy'n ymwneud â chynnal a chadw adeiladau; 
     2. Unrhyw waith sy'n ofynnol er mwyn i'r landlord fodloni unrhyw rwymedigaeth statudol arall ynghylch cyflwr ffisegol yr adeilad; ac 
     3. Unrhyw waith sy'n ofynnol er mwyn i'r landlord fodloni ei rwymedigaethau cynnal a chadw ac atgyweirio o dan delerau'r les.  
218. Credwn ei bod yn bwysig gosod fframwaith ar gyfer paratoi Cynlluniau Rheoli Asedau i sicrhau eu bod yn cael eu defnyddio'n effeithiol, ac yn gymesur er mwyn osgoi costau gormodol. Rydym yn cynnig pedair egwyddor i lywio'r defnydd o Gynlluniau Rheoli Asedau:
     1. Dylid datblygu Cynlluniau Rheoli Asedau trwy gyfuniad o arolygon a dogfennau bwrdd gwaith fel arolygon cyflwr adeiladau cyffredinol, asesiadau risg tân neu adroddiadau bwrdd gwaith eraill. Gellid eu hategu gan adroddiadau ar faterion penodol lle bo hynny'n briodol, megis asbestos, cynnal a chadw lifftiau, diogelwch trydanol, achosion diogelwch adeiladau, wedi'u paratoi o bryd i'w gilydd ac yn unol â rhwymedigaethau statudol eraill. Mae angen ystyried oedran yr adeilad hefyd: e.e. bydd angen llai o wybodaeth ar adeiladau newydd i ddechrau, ac maent yn debygol o gael eu cwmpasu gan gytundebau gwarant y datblygwr;
     2. Dylai Cynlluniau Rheoli Asedau gwmpasu cyfnod o rhwng 5 a 10 mlynedd ymlaen. Ar ôl ei gynhyrchu, ni ddylai'r cynllun fod angen adolygiad neu ddiwygiad am 5 mlynedd tan yr adolygiad nesaf oni bai bod mater sylweddol yn cael ei nodi yn y cyfnod interim;
     3. Dylai Cynlluniau Rheoli Asedau hefyd ddarparu costau dangosol. Mae hyn yn golygu:      
        1. Dylai landlordiaid fod yn glir ynghylch beth mae costau yn ei gwmpasu, megis a ydynt yn cynrychioli costau'r gwaith yn unig neu gostau perthnasol ehangach eraill, megis sgaffaldiau, ffioedd proffesiynol, ffioedd rheoli prosiect neu Dreth ar Werth;      
        2. Dylai'r Cynllun Rheoli Asedau, os yn bosibl, gyfeirio at ddogfennau sy'n caniatáu i lesddeiliaid wneud eu hasesiad eu hunain o gynnydd mewn costau os cynllunnir gwaith yn ddiweddarach yn ystod cyfnod y cynllun;   
        3. Dylai landlordiaid fod yn glir ynghylch a ydynt yn cynnwys costau wrth gefn safonol y diwydiant o 15% o gyfanswm y costau, i gyfrif am unrhyw waith annisgwyl a allai godi, ac i gyfrif am unrhyw ddiffyg mewn amcangyfrifon a chwyddiant; a    
        4. Dylai Cynlluniau Rheoli Asedau ei gwneud yn glir pa waith sy'n cael ei gwmpasu gan warant adeiladu (sy'n arbennig o berthnasol ar gyfer adeilad newydd).
     4. Dylai Cynlluniau Rheoli Asedau gael eu llofnodi gan berson cymwys, fel syrfëwr adeiladu siartredig, sy'n gallu gwneud penderfyniad gwybodus ar waith a allai fod yn angenrheidiol neu beidio.

iii) Cwmpas y Cynlluniau Rheoli Asedau 

219. Rydym am i gymaint o lesddeiliaid â phosibl elwa o gael mwy o rybudd a gwybodaeth ymlaen llaw am waith mawr sydd i gael ei gyflawni. Am y rheswm hwn, rydym yn cynnig y dylid paratoi a chynnal Cynlluniau Rheoli Asedau ar gyfer pob les newydd mewn fflatiau, oni bai eu bod wedi'u heithrio'n benodol.

220. Rydym o'r farn y dylid paratoi Cynlluniau Rheoli Asedau ar gyfer blociau lesddaliadol presennol. Pan fo'n ofynnol i landlord baratoi Cynllun Rheoli Asedau ein disgwyliad yw y byddent yn adolygu eu trefniadau presennol, ac yn eu mireinio, os oes angen, i sicrhau bod y Cynllun Rheoli Asedau yn cydymffurfio ag unrhyw rwymedigaethau newydd.

221. Byddem yn croesawu barn ar a ddylai unrhyw landlordiaid gael eu heithrio rhag paratoi Cynllun Rheoli Asedau. O ystyried y berthynas agos a'r cysylltiad arfaethedig â chronfeydd wrth gefn (fel y trafodwyd ym mharagraffau 214 a 216 uchod) mae sail i gyfateb yr eithriadau. Credwn y dylai Cynlluniau Rheoli Asedau fod yn barod ar gyfer pob bloc lesddaliadol, ac eithrio'r canlynol:
     1. Awdurdodau lleol (lle mai nhw yw'r landlord uwch neu'r landlord sydd â'r rhwymedigaeth atgyweirio ar adeiladau), gan fod ganddynt drefniadau ar wahân eisoes ar waith;
     2. Cartrefi ymddeol a gwmpesir gan ffioedd gwasanaeth sefydlog, gan na fydd costau lesddeiliaid yn newid; ac
     3. Adeiladau bach, a reolir gan lesddeiliaid (e.e. pedair uned neu lai) ar sail cymesuredd.
222. Byddwn yn croesawu barn ar gwmpas adeiladau neu amgylchiadau lle dylid eithrio cynigion i ofyn am ddefnyddio Cynllun Rheoli Asedau, a pham. 

iv) Cyfathrebu Cynlluniau Rheoli Asedau i lesddeiliaid 

223. Dylai lesddeiliaid gael gwybod am gynnwys y Cynllun Rheoli Asedau ar y cychwyn cyntaf a lle mae'n destun newid. Rydym yn cynnig bod copi o'r Cynllun Rheoli Asedau ar gael ar gais ac y cyfeirir ato yn yr adroddiad blynyddol arfaethedig. Byddem yn croesawu barn ar sut y dylid cyfathrebu a chyflwyno Cynlluniau Rheoli Asedau i lesddeiliaid. Rydym yn cynnig y gallai lesddeiliaid naill ai dderbyn copi o'r Cynllun Rheoli Asedau yn y fformat a'r arddull a ddewiswyd gan y syrfëwr neu grynodeb mewn modd rhagnodedig. Rydym hefyd yn cynnig y dylai lesddeiliaid gael yr hawl i weld y cynllun llawn yn ogystal â derbyn copïau o ddogfen neu archwilio unrhyw ddogfen sy'n ffurfio'r Cynllun Rheoli Asedau.

v) Gweithredu a chost

224. O ystyried graddfa ac effaith y cynigion (gan gynnwys ar ddiwydiant), rydym yn cydnabod yr angen am gyfnod arwain hir o bosibl i alluogi landlordiaid i bontio a datblygu Cynlluniau Rheoli Asedau sy'n ofynnol ar gyfer eu hadeiladau. Dylai hefyd fod gwahaniaeth rhwng lesoedd presennol a newydd, mewn perthynas â gweithredu.

225. Os ydych chi'n cytuno y dylai cronfeydd wrth gefn a Chynlluniau Rheoli Asedau fod yn berthnasol i flociau o bedwar neu fwy o anheddau yn unig, rydym yn cynnig y trefniadau canlynol ar gyfer lesoedd newydd: 
     1. Rhaid i landlordiaid baratoi Cynllun Rheoli Asedau o fewn dwy flynedd i werthu uned yn yr adeilad am y tro cyntaf; a  
     2. Dylai'r Cynllun Rheoli Asedau gyfrif am unrhyw bolisïau gwarant Cartrefi Newydd, polisïau gwarant eraill neu rwymedigaethau cyfyngedig sy'n wynebu perchentywyr mewn Rhanberchnogaeth.  
226. Ar gyfer lesoedd presennol, rydym yn croesawu barn ar ba drefniadau pontio a allai fod yn angenrheidiol ac a ddylai fod unrhyw wahaniaethu ar gyfer mathau o adeiladau. Er enghraifft, a ddylai lesddeiliaid mewn adeiladau dros 11m (yr uchder y mae amddiffyniadau lesddeiliaid yn Neddf Diogelwch Adeiladu 2022 yn dod yn berthnasol) ddisgwyl derbyn Cynllun Rheoli Asedau yn gyflymach nag adeiladau eraill?  

vi) Gorfodi 

227. Rydym yn cynnig bod sancsiynau cymesur ac effeithiol os bydd landlord yr oedd yn ofynnol iddo baratoi Cynllun Rheoli Asedau o fewn y cyfnod amser sy'n ofynnol yn methu â gwneud hynny, neu'n cynhyrchu Cynllun Rheoli Asedau o ansawdd is-safonol. Credwn y dylai sancsiynau priodol fod yn debyg i'r rhai a nodir yn Neddf 2024 lle mae landlord yn methu â darparu adroddiad blynyddol. Byddai hyn yn caniatáu i lesddeiliad wneud cais i'r tribiwnlys priodol i orfodi'r landlord i gydymffurfio a cheisio unrhyw iawndal perthnasol am fethu â darparu gwybodaeth o fewn yr amserlen benodol (a gallai'r tribiwnlys gyhoeddi iawndal o hyd at £5,000).