Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

Yn cau 26 Medi 2025

Mae'r gwasanaeth hwn yn gofyn am cwcis wedi'u galluogi.

Costau ymgyfreitha: cynigion i "atal" y gofyniad i landlord wneud cais

vii) Cynnig i atal y gofyniad i landlordiaid wneud cais i adennill eu costau ymgyfreitha trwy'r tâl gwasanaeth nes bod digwyddiad penodol yn digwydd

  1. Mae Deddf 2024 yn cynnwys pwerau i "atal" y gofyniad i landlord wneud cais i adennill costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid hyd nes amser neu ddigwyddiad penodol trwy is-ddeddfwriaeth.
  1. Rydym yn ceisio barn ar gynnig i ddefnyddio'r pŵer hwn yn achos adeiladau dan arweiniad preswylwyr. Mae adeiladau lesddaliad dan arweiniad preswylwyr, fel y rhai sydd â Chwmnïau Rheoli gan Breswylwyr a Chwmnïau Hawl i Reoli ar waith, yn aml yn hollol ddibynnol ar incwm o daliadau gwasanaeth i ariannu ymgyfreitha. Pe bai'n ofynnol i adeiladau dan arweiniad preswylwyr wneud cais i'r llys neu'r tribiwnlys perthnasol i adennill eu costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid, mae risg na fyddent yn gallu gwneud hawliad yn y llys neu'r tribiwnlys lle bo angen; neu byddai'n ofynnol iddynt wneud cais i'r llysoedd i geisio adennill eu costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid cyn dechrau hawliad, a fyddai'n gwneud rheoli'r adeilad yn anodd ac yn rhwystro gweithredu amserol lle mae angen. Gall hyn gyfyngu ar allu adeiladau dan arweiniad preswylwyr i weithredu er budd y lesddeiliaid ehangach yn y bloc.
  1. Pe baem yn atal y gofyniad i wneud cais i'r llys neu'r tribiwnlys er mwyn adennill costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid trwy'r tâl gwasanaeth, byddai hyn yn caniatáu i adeiladau dan arweiniad preswylwyr gasglu arian o'r tâl gwasanaeth dros dro cyn ymgyfreitha (lle mae ganddynt hawl bresennol o dan y les i adennill costau o'r fath). Byddai angen i'r adeilad dan arweiniad preswylwyr wneud cais i'r llys neu'r tribiwnlys perthnasol yn ddiweddarach i ddilysu’r broses o adennill costau ymgyfreitha trwy'r tâl gwasanaeth (neu y gwneir hysbysiad galw am y costau fel tâl gweinyddol). Byddai hyn yn sicrhau bod lesddeiliaid yn dal i gael eu hamddiffyn rhag costau ymgyfreitha anghyfiawn sy'n deillio o achosion, yn unol â'r mesurau yn Neddf 2024.
  1. Y cynnig yw, os nad yw'r llys neu'r tribiwnlys yn caniatáu i'r adeilad a arweinir gan breswylwyr adennill eu costau (e.e. lle maent wedi dwyn achos yn flinderus), byddai angen ad-dalu'r arian a gymerwyd o'r tâl gwasanaeth cyn yr ymgyfreitha (neu gymhwyso balans credyd) fel rhan o'r hysbysiadau galw nesaf am dâl gwasanaeth. Dyma'r un lefel o risg ag sy’n wynebu adeiladau dan arweiniad preswylwyr ar hyn o bryd, lle mae lesddeiliaid ar hyn o bryd yn gallu gwneud cais i'r llys/tribiwnlys i gyfyngu ar eu hatebolrwydd i dalu costau ymgyfreitha eu landlord.
  1. Ar hyn o bryd mae'r ddeddfwriaeth yn darparu pŵer i osod "materion" y mae'n rhaid i'r llys neu'r tribiwnlys eu hystyried wrth benderfynu ar gais am gostau; byddwn yn gweithio gyda rhanddeiliaid i ddeall beth ddylid ei gynnwys yn y "materion" hyn. Fodd bynnag, rydym yn cynnig cynnwys adeiladau dan arweiniad preswylwyr. Bydd hyn yn golygu y bydd angen i'r llys a'r tribiwnlys ystyried a yw adeilad dan arweiniad preswylwyr wrth wneud penderfyniad ar gais am gostau a bydd hefyd yn golygu y bydd adeiladau dan arweiniad preswylwyr mewn sefyllfa well i ddeall sut y gellir gwneud penderfyniad ar eu cais am gostau.
  1. Rydym yn cynnig bod adeiladau dan arweiniad preswylwyr yn cael eu diffinio fel y rhai lle mae Cwmni Hawl i Reoli neu Gwmni Rheoli gan Breswylwyr cydnabyddedig wedi'i sefydlu, neu lle mae rheolwr wedi'i benodi o dan Adran 24 Deddf Landlord a Thenant 1987.
  1. Rydym yn cynnig bod y "digwyddiad" lle mae'n ofynnol i adeiladau dan arweiniad preswylwyr wneud cais i'r llys neu'r tribiwnlys perthnasol am eu costau ymgyfreitha (fel nad yw’r "ataliad" bellach yn ei le) yn seiliedig ar y penderfyniad a wneir ar yr hawliad neu'r cais o sylwedd - neu os yw'r achos yn cael ei dynnu'n ôl, yn cael ei fwrw allan neu os gwneir gorchymyn cydsynio. Fodd bynnag, bydd adeiladau dan arweiniad preswylwyr yn gallu gwneud cais am eu costau ymgyfreitha ochr yn ochr â'r cais o sylwedd cychwynnol er mwyn symleiddio prosesau ar gyfer adeiladau dan arweiniad preswylwyr a'r llysoedd/tribiwnlysoedd.

viii) Rhagor o fanylion ar y cynnig ar gyfer y pŵer atal dros dro

  1. Gall y naill barti neu'r llall wneud cais am ganiatâd i apelio yn dilyn y prif benderfyniad - neu "achos o sylwedd". Os rhoddir caniatâd, gellir apelio yn erbyn yr achos.
  1. Os yw adeilad dan arweiniad preswylwyr yn colli'r achos o sylwedd gerbron llys neu dribiwnlys, yn ogystal â chais am gostau y gallent fod wedi'i wneud ar gyfer yr achos, efallai y byddant yn dymuno apelio yn erbyn y canlyniad hwnnw. Os ydyn nhw'n gwneud hyn, gallant hefyd ofyn am "ataliad dros dro" ar orchymyn y llys neu'r tribiwnlys tra bod yr achos yn cael ei apelio.
  1. Rydym yn awgrymu bod y gofyniad i adeiladau dan arweiniad preswylwyr wneud cais i adennill eu costau ymgyfreitha yn cael ei atal eilwaith os yw'r llys neu'r tribiwnlys yn caniatáu i achos fynd i apêl; ac yn gosod "ataliad dros dro" ar benderfyniad cais am gostau mewn achos o sylwedd nes i'r apêl ddod i ben.
101. Byddem yn croesawu rhagor o dystiolaeth ynghylch sut mae adeiladau dan arweiniad preswylwyr (e.e. y rhai sydd â Chwmnïau Rheoli gan Breswylwyr ar waith neu adeiladau gyda’r Hawl i Reoli) yn ariannu ymgyfreitha pan fyddant yn dwyn hawliad yn erbyn lesddeiliad.
102. A ddylai'r gofyniad i landlordiaid wneud cais i'r llys/tribiwnlys i adennill eu costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid gael ei "atal" tan amser diweddarach yn achos adeiladau dan arweiniad preswylwyr (gan eu galluogi i adennill costau ymgyfreitha o'r tâl gwasanaeth cyn yr achos)?
103. A ddylai'r defnydd arfaethedig o'r pŵer atal fod yn berthnasol i adeiladau dan arweiniad preswylwyr yn unig?
104. A ddylai'r diffiniad o "adeiladau dan arweiniad preswylwyr" (e.e. y rhai a fydd â'r gofyniad i wneud cais wedi'i atal) fod i rai lle mae Cwmni Hawl i Reoli neu Gwmni Rheoli gan Breswylwyr cydnabyddedig wedi'i sefydlu, neu lle mae rheolwr wedi'i benodi o dan Adran 24 Deddf Landlord a Thenant 1987?
105. A ddylai'r "digwyddiad" a fydd wedyn yn ei gwneud yn ofynnol i adeiladau dan arweiniad preswylwyr wneud cais am eu costau ymgyfreitha fod yn seiliedig ar y penderfyniad a wneir ar yr hawliad neu'r cais o sylwedd, neu, lle bo hynny'n berthnasol, ar yr achos yn cael ei dynnu'n ôl, yn cael ei fwrw allan neu os gwneir gorchymyn cydsynio? Bydd adeiladau dan arweiniad preswylwyr yn gallu gwneud cais am eu costau ymgyfreitha ochr yn ochr â'r cais o sylwedd cychwynnol er mwyn symleiddio prosesau ar gyfer adeiladau dan arweiniad preswylwyr a'r llysoedd/tribiwnlysoedd.
106. A oes unrhyw ystyriaethau pellach neu ganlyniadau anfwriadol i'r dull arfaethedig?
107. Ydych chi'n meddwl y dylai fod unrhyw sefydliad neu berson arall; neu unrhyw sefyllfa arall fod â'r gofyniad i wneud cais am gostau ymgyfreitha, naill ai am adennill trwy'r tâl gwasanaeth neu fel tâl gweinyddol, wedi'i atal tan ddyddiad diweddarach yn y modd hwn?
108. Byddem yn croesawu barn gan landlordiaid cymdeithasol a'u lesddeiliaid ar unrhyw ystyriaethau pellach mewn perthynas â'r pŵer i atal y gofyniad i landlord wneud cais hyd amser neu ddigwyddiad a bennir gan reoliadau.
109. A ddylai'r gofyniad i adeiladau dan arweiniad preswylwyr wneud cais i adennill eu costau ymgyfreitha gael ei atal eilwaith os yw'r llys neu'r tribiwnlys yn cytuno y gall achos fynd i apêl ac yn gosod "ataliad dros dro" ar benderfyniad cais am gostau mewn achos o sylwedd nes i’r apêl ddod i ben?