Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

2.9 Ailgydbwyso trefn costau ymgyfreitha

152. Gall lesddeiliaid a landlordiaid fynd at y tribiwnlys neu'r llysoedd i orfodi telerau lesoedd neu ddatrys anghydfodau.

153. Mae landlordiaid yn adennill eu costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid yn rheolaidd, naill ai trwy'r tâl gwasanaeth a delir gan yr holl lesddeiliaid neu fel tâl gweinyddol a delir gan lesddeiliad penodol, yn dibynnu ar delerau'r les.

154. Rhaid i lesddeiliaid wneud cais i lys neu dribiwnlys i gyfyngu ar eu atebolrwydd am y costau hyn trwy gais "Adran 20C" neu "baragraff 5A".[18] Ychydig o obaith sydd gan lesddeiliaid hefyd o adennill eu costau ymgyfreitha eu hunain gan eu landlordiaid gan nad yw lesoedd fel arfer yn rhoi'r hawl honno iddynt.[19]

i) Y broblem gyda chostau ymgyfreitha

155. Mae yna amgylchiadau lle dylai landlordiaid allu adennill eu costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid. Er enghraifft, pan fydd lesddeiliad wedi torri eu les mewn ffyrdd sy'n effeithio'n negyddol ar breswylwyr eraill yn yr adeilad, neu pan fydd peidio â thalu taliadau yn cyfyngu ar waith cynnal a chadw neu atgyweirio'r adeilad. Mewn sefyllfaoedd o'r fath, ar ôl i landlordiaid ddefnyddio'r llwybrau amgen ar gyfer datrys yr anghydfod, mae'n bwysig bod ganddynt y gallu i fynd i'r afael â'r materion hyn mewn llys neu dribiwnlys ac, lle bo hynny'n briodol, dylent allu adennill eu costau ymgyfreitha. Rydym yn deall bod hyn yn arbennig o bwysig ar gyfer adeiladau dan arweiniad preswylwyr, sy'n dibynnu ar incwm tâl gwasanaeth i ariannu ymgyfreitha.

156. Fodd bynnag, mae'r drefn bresennol yn creu anghydbwysedd, gan fod y risg o orfod talu costau ymgyfreitha eu landlord yn aml yn atal lesddeiliaid rhag ceisio iawn mewn llys neu dribiwnlys perthnasol. Mae lesddeiliaid yn wynebu'r posibilrwydd o orfod talu miloedd o bunnoedd am gostau ymgyfreitha eu landlord, waeth beth yw canlyniad achos, gyda’r rhagolygon o adennill eu costau eu hunain yn gyfyngedig iawn. Prin yw meysydd eraill o'r gyfraith lle mae'r partïon yn dechrau o sefyllfa mor anghyfartal.

157. Er bod rhai amddiffyniadau yn bodoli, mae'r cyfrifoldeb yn gorwedd ar lesddeiliaid i wneud cais i gyfyngu ar eu hatebolrwydd am gostau ymgyfreitha eu landlord. Ar ben hynny, dim ond y lesddeiliaid hynny a enwir yn benodol mewn cais Adran 20C sy'n elwa ar orchymyn sy'n amddiffyn rhag costau o'r fath. Mae hyn yn golygu y gall costau ymgyfreitha landlordiaid o anghydfodau sy'n ymwneud ag un neu fwy o lesddeiliaid gael eu trosglwyddo i lesddeiliaid eraill o fewn y bloc trwy'r tâl gwasanaeth os nad oeddent wedi'u henwi yn y cais.

ii) Sut mae'r system costau ymgyfreitha gyfredol yn gweithredu

158. Yn gyffredinol, gall lesddeiliaid a landlordiaid ddwyn achos i'r llys sifil (e.e. y Llys Sirol) a'r tribiwnlys perthnasol. Bydd lle mae lesddeiliaid neu landlordiaid yn dwyn achos yn dibynnu ar beth yw'r anghydfod. Er enghraifft, gall landlordiaid ddwyn achos am beidio â thalu tâl gwasanaeth i'r tribiwnlys perthnasol neu'r llys sifil; rydym yn deall bod y mwyafrif o achosion i adennill dyledion tâl gwasanaeth yn cael eu dwyn i’r Llys Sirol fel hawliad dyled sifil. Gall lesddeiliaid gael mynediad i'r llys sifil os yw eu landlord yn torri telerau'r les, e.e. methu â chadw'r adeilad mewn cyflwr da.

159. Yn y llys sifil, mae'r Rheolau Trefniadaeth Sifil ar adennill costau ymgyfreitha yn berthnasol. Ar gyfer y rhan fwyaf o fathau o hawliad, bydd swm y costau ymgyfreitha y gellir eu hadennill yn dibynnu ar ba "lwybr" y mae'r hawliad arno.[20] Gan dybio bod y rhan fwyaf o hawliadau lesddaliadol ar y llwybr hawliadau bach (gwerth hyd at £10,000), mae hyn yn golygu bod swm y costau ymgyfreitha y gall y naill barti neu'r llall eu hadennill wedi'u cyfyngu i: costau sefydlog wrth gyflwyno’r hawliad; costau colli enillion a chostau teithio y parti neu'r tystion i fynychu'r gwrandawiad (uchafswm o £95 y dydd); ffioedd arbenigwyr; a ffioedd llys. Mae costau ymgyfreitha a geir mewn hawliadau meddiant lle mae'r landlord yn ceisio fforffedu'r les hefyd wedi'u cyfyngu gan gyfundrefn costau sefydlog o dan y Rheolau Trefniadaeth Sifil.

160. Fodd bynnag, os yw les yn caniatáu i landlord adennill eu costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid fel teler contractiol, mae'r Rheolau Trefniadaeth Sifil yn caniatáu i'r landlord adennill eu costau ymgyfreitha ar sail indemniad (yn ddarostyngedig i unrhyw gais Adran 20C neu baragraff 5A). O dan reolau llys, rhaid i landlordiaid gynnwys eu costau ymgyfreitha ym "manylion yr hawliad" (rhan o'u cais i’r llys) os ydynt yn dibynnu ar hawl contractiol i gostau sy'n deillio o deler yn y les.

161. Pan fo landlord yn cyhoeddi achos dyled yn erbyn lesddeiliad (e.e. am dâl gwasanaeth heb ei dalu) yn y llys sifil, os nad yw'r ddyled yn cael ei hamddiffyn gan y lesddeiliad, gall y landlord wneud cais i'r llys am "ddyfarniad oherwydd diffyg". Mae hon yn broses gyflym nad yw'n gofyn am wrandawiad i gael ei gynnal neu i farnwr adolygu ffeithiau'r achos. Cyn belled â bod yr hawliad yn cael ei bledio'n briodol, bydd y dyfarniad oherwydd diffyg yn cynnwys costau ymgyfreitha’r landlord, heb unrhyw ymyrraeth farnwrol. Rydym yn deall nad yw mwyafrif yr hawliadau a ddygir gan landlordiaid i'r llys sifil i adennill taliadau gwasanaeth heb eu talu fel dyled yn cael eu hamddiffyn gan y lesddeiliad.

162. Yn yr un modd, pan fydd lesddeiliad yn addef dyled yn y llys sifil, bydd y Llys Sirol yn cyhoeddi gorchymyn i'r lesddeiliad dalu'r swm a addefwyd. Unwaith eto, nid yw hyn yn gyffredinol yn gofyn am wrandawiad neu farnwr i adolygu ffeithiau'r achos (ar gyfer y rhan o’r hawliad a addefwyd) a bydd yn cynnwys costau ymgyfreitha fel rhan o'r gorchymyn, gan dybio bod y landlord wedi pledio eu hachos yn briodol.

163. Mae yna achosion lle mae'r lesddeiliad yn addef rhan o hawliad dyled ac yn amddiffyn y rhan arall o'r hawliad. Yn yr achosion hyn, rydym yn deall bod yr hawliad yn mynd i wrandawiad er mwyn i farnwr asesu'r rhan sy’n cael ei hamddiffyn. Os yw lesddeiliad yn amddiffyn yr holl hawliad a ddygwyd yn eu herbyn gan landlord am dâl gwasanaeth heb ei dalu yn y llys sifil mewn perthynas â rhesymoldeb neu daladwyedd y taliadau gwasanaeth hynny, rydym yn deall bod yr achos fel arfer yn cael ei anfon i'r tribiwnlys perthnasol fel anghydfod tâl gwasanaeth. Ar gyfer achosion gerbron y tribiwnlys perthnasol, mae rheolau gwahanol yn berthnasol i adennill costau ymgyfreitha.

164. Gall y tribiwnlys perthnasol ystyried achosion a ddygwyd gan landlordiaid a lesddeiliaid ar ystod o faterion, gan gynnwys a yw tâl gwasanaeth neu dâl gweinyddol yn daladwy neu a yw wedi'i godi'n rhesymol, achosion o dorri les neu amrywio les, a phenodi rheolwr amnewidiol.

165. Fel arfer, mae pob parti yn talu eu costau ymgyfreitha eu hunain gerbron y tribiwnlys perthnasol. Fodd bynnag, os yw les yn caniatáu i landlord adennill eu costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid, nid oes gan y tribiwnlys perthnasol bŵer i atal adennill costau contractiol dilynol, sy'n golygu y gall landlordiaid barhau i adennill eu costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid yn llawn (yn ddarostyngedig i unrhyw gais Adran 20C neu baragraff 5A). Mae Rheol 13 Rheolau Trefniadaeth y Tribiwnlysoedd (Tribiwnlys yr Haen Gyntaf) (Y Siambr Eiddo) 2013 yn caniatáu i'r tribiwnlys yn Lloegr wneud gorchymyn costau lle bu ymddygiad afresymol. Gall lesddeiliaid a landlordiaid wneud cais i'w costau ymgyfreitha gael eu talu gan y parti arall o dan Reol 13. Fodd bynnag, rydym yn deall bod y trothwy yn uchel, ac anaml y gwneir gorchmynion o'r fath. Nid oes unrhyw reol gyfatebol â hyn mewn perthynas â'r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau yng Nghymru.