Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

Yn cau 26 Medi 2025

Mae'r gwasanaeth hwn yn gofyn am cwcis wedi'u galluogi.

Ffurflen galw am dâl gwasanaeth

2.2  Ffurflen galw am dâl gwasanaeth safonedig newydd

  1. Mae hysbysiad galw am dâl gwasanaeth yn anfoneb a gyflwynir gan landlord neu asiant rheoli sy'n amlinellu faint y mae'n rhaid i lesddeiliad unigol ei dalu am reoli, cynnal a chadw ac yswirio eu hadeilad. Bydd y gwasanaethau neu'r gwaith y gellir casglu arian ar eu cyfer a’r cyfnod amser sydd wedi’i gynnwys ym mhob anfoneb yn cael eu pennu gan lesoedd unigol. Mae pob lesddeiliad yn derbyn o leiaf un hysbysiad galw o'r fath dros gyfnod o ddeuddeg mis.   
  1. Ar hyn o bryd, mae'r gyfraith yn ei gwneud yn ofynnol i’r ffurflenni galw am dâl gwasanaeth gynnwys yr wybodaeth ganlynol yn unig:
    1. enw a chyfeiriad y landlord neu, os yw'r landlord y tu allan i Gymru a Lloegr, rhaid i'r hysbysiad galw gynnwys cyfeiriad yng Nghymru a Lloegr lle gall y lesddeiliad gyflwyno hysbysiadau i'r landlord;[9] a
    2. y Crynodeb o Hawliau a Rhwymedigaethau.[10]
  2. Y tu hwnt i'r gofynion hyn, rhaid darparu'r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth yn unol â'r les, ond fel arall gall landlordiaid benderfynu ar fformat a chynnwys y gofynion fel y dymunant. Argymhellodd adroddiad 2019 Pwyllgor Dethol y Weinyddiaeth Tai, Cymunedau a Llywodraeth Leol ar ddiwygio cyfraith Lesddaliad, ac adroddiad Rheoleiddio Asiantiaid Eiddo yr Arglwydd Best, y dylid safoni hysbysiadau galw am daliadau gwasanaeth i sicrhau cysondeb a helpu lesddeiliaid i ddeall costau'n well. 
  1. Mae gan yr Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru bwerau yn Neddf 2024 i ragnodi fformat a chynnwys ffurflenni galw am dâl gwasanaeth. Mae hyn yn cynnwys yr holl hysbysiadau galw am daliadau a wneir trwy gydol y flwyddyn gyfrifyddu 12 mis, gan gynnwys unrhyw hysbysiadau galw sy'n cyd-fynd â chyflwyno'r datganiad o gyfrifon ariannol (ac yn digwydd lle mae costau ar gyfer y cyfnod cyfrifyddu blaenorol yn fwy na'r hyn a ddisgwyliwyd yn y costau amcangyfrifedig). Mae Deddf 2024 hefyd yn diddymu Adran 21B o Ddeddf 1985, gan ein galluogi i ddiweddaru neu ddisodli'r Crynodeb o Hawliau a Rhwymedigaethau presennol.  
  1. Mae ein cynigion i safoni'r ffurflen galw am dâl gwasanaeth yn ymdrechu i osod lefel gofynnol yn hytrach na chyfyngu ar y lefel o fanylion y mae'n rhaid ei ddarparu. Gall landlordiaid ddewis darparu mwy o fanylion os dymunant. Hoffem gael barn ar y lefel gofynnol o wybodaeth a manylion y dylid ei ddarparu y byddai lesddeiliaid a landlordiaid yn ei ystyried yn briodol ar gyfer y ffurflen galw am dâl gwasanaeth newydd safonedig.

i) Cynnwys arfaethedig y ffurflenni galw am dâl gwasanaeth newydd

a) Y ffurflen galw am dâl gwasanaeth cychwynnol

  1. O ystyried lefel yr wybodaeth a gynigir i'w chynnwys yn yr adroddiad blynyddol (gweler adran 2.1), cynigiwn y dylai'r ffurflen galw am dâl gwasanaeth cychwynnol (sef yr hysbysiad cyntaf ar ddechrau'r flwyddyn gyfrifyddu) ganolbwyntio ar y cyfraniad ariannol y mae'n rhaid i lesddeiliaid unigol ei dalu tuag at reoli a chynnal a chadw'r adeilad ar gyfer y cyfnod hwnnw, a chynnwys:
    1. Enw a chyfeiriad y lesddeiliad, y landlord a'r eiddo y mae taliadau gwasanaeth yn daladwy amdano. Mewn achosion lle nad y landlord yw’r parti sy'n cyflwyno’r hysbysiad galw, dylid rhoi manylion y landlord hefyd lle bo'n bosibl;
    2. Cyfanswm y swm sy'n daladwy am y cyfnod yn seiliedig ar y gyllideb;
    3. Manylion talu a dyddiad cau;
    4. Canlyniadau peidio â thalu; a
    5. Cyllideb Flynyddol – manylion y gwariant a fwriedir ar gostau cynnal a chadw, yswiriant a rheoli’r adeilad.
  2. Bydd y rhan fwyaf o lesoedd yn nodi'r cyfnodau amser pan all landlord gyflwyno hysbysiad galw am dâl gwasanaeth i'w lesddeiliaid. Gall rhai lesddeiliaid hefyd dderbyn gofynion interim, a gyflwynir ganol blwyddyn neu ar gyfnodau eraill. Rydym yn meddwl y dylai'r rhain gynnwys yr un wybodaeth â hysbysiadau galw cychwynnol heblaw manylion y gyllideb flynyddol (ar y sail nad yw’n angenrheidiol darparu’r wybodaeth hon drosodd a throsodd). Byddem yn croesawu barn ar y dull hwn.
  1. Fel rhan o gynnig manylion ar gyfer y ffurflen galw am dâl gwasanaeth, rydym wedi rhoi sylw i'r gofynion ar gyfer Lloegr a nodir yn Adran 113 o Ddeddf Diogelwch Adeiladau 2022. Nid yw hyn wedi'i ddechrau eto, ond bydd yn cyflwyno gofyniad newydd, i adeiladau dros 18 metr, nad yw tâl gwasanaeth yn cael ei gyflwyno nes bod y landlord wedi darparu gwybodaeth berthnasol ynghylch diogelwch adeiladau i'r lesddeiliad.[11] Mae hyn yn golygu bod yn rhaid darparu'r wybodaeth gyda'r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth. Mae’n iawn bod lesddeiliaid mewn adeiladau dros 18 metr yn derbyn yr wybodaeth hon, ond mae arnom eisiau gofyn barn ynghylch p’un a ddylid darparu'r wybodaeth hon gyda phob hysbysiad galw am dâl gwasanaeth neu a ellid ei darparu unwaith fel rhan o'r Adroddiad Blynyddol newydd. 

45. Mae model o'r hysbysiad galw am dâl gwasanaeth arfaethedig yn Atodiad B.

b) Manylion y gyllideb flynyddol

  1. Mae'r gyllideb flynyddol yn elfen allweddol o'r adroddiad blynyddol a'i bwriad yw dangos yn glir beth mae'r landlord yn bwriadu gwario arian arno a’i adennill trwy'r tâl gwasanaeth. Mewn llawer o flociau, bydd yr holl lesddeiliaid yn talu am union yr un gwasanaethau. Mewn eraill, mae costau'n amrywio yn dibynnu ar bwy sy'n defnyddio cyfleusterau penodol, fel campfa neu fynediad unigryw i ardaloedd cymunol penodol. Mewn achosion o'r fath, gellir rhannu'r gyllideb yn wahanol rannau neu raglenni i adlewyrchu hyn i'w gwneud hi'n haws i lesddeiliaid unigol ddeall beth y disgwylir iddynt ei gyfrannu.   
  1. Y dull rydym yn ei ffafrio yw ei bod yn ofynnol darparu’r gyllideb fel rhan o’r ffurflen galw am dâl gwasanaeth cychwynnol ac, fel rhan o’r ffurflen galw, y dylai gynnwys y gyllideb ar gyfer y cyfnod cyfrifo blaenorol a phresennol. Rydym yn sylweddoli bod risg y gallai’r gyllideb ar gyfer y cyfnod cyfrifo fod yn amcangyfrif, ond rydym yn credu y gallai hyd yn oed amcangyfrif roi syniad clir i lesddeiliaid am ble y mae’r newidiadau mewn gwariant yn debyg o fod. Er hynny, rydym yn cydnabod bod sail hefyd i gyllideb ffurfio rhan o’r adroddiad blynyddol, a fyddai’n golygu bod rhaid i landlordiaid gyflwyno cyllideb o fewn mis o ddiwedd y cyfnod cyfrifo, waeth beth yw telerau’r les unigol. Rydym eisiau eich barn ynglŷn â phryd dylid darparu’r gyllideb.
  1. Rydym hefyd yn ceisio eich barn am ddau opsiwn ar gyfer lefel y manylion a ddylai fod yn y gyllideb flynyddol o ran dadansoddi costau. Bwriad yr wybodaeth yw rhoi gwell dealltwriaeth i lesddeiliaid o'r hyn y mae eu tâl gwasanaeth yn talu amdano, ond rydym eisiau eich barn am ba lefel o wybodaeth rydych chi'n meddwl sy'n ddigonol ac yn gymesur ar gyfer anghenion lesddeiliaid.
  1. Opsiwn cyllideb flynyddol 1: Dadansoddiad syml o dan nifer cyfyngedig o benawdau lefel uchel safonedig ar gyfer costau fel a ganlyn:
    1. Taliadau rheoli
    2. Cyfleustodau
    3. Costau diogelwch
    4. Cynnal a chadw tiroedd
    5. Rhwymedigaethau Iechyd a Diogelwch
    6. Atgyweiriadau a chynnal a chadw cyffredinol
    7. Costau yswiriant adeiladau
    8. Ffioedd proffesiynol
    9. Cyfraniad i'r cronfeydd wrth gefn
    10. Cyflogau staff ar y safle
  2. Y nod yw bod hyn yn rhoi lefel uwch o fanylion, ond heb geisio gorlwytho lesddeiliaid gyda gormod o wybodaeth (gan nodi y bydd ganddynt hawliau ehangach i ofyn am ragor o wybodaeth os dymunant, gweler adran 2.4), na chynyddu costau gormod. Gweler Atodiad B am enghraifft ddarluniadol o Opsiwn 1.
  1. Opsiwn cyllideb flynyddol 2: Yn cynnig dadansoddiad manylach, sy'n dilyn yn agosach yr argymhelliad yn adroddiad yr Arglwydd Best ar Reoleiddio Asiantiaid Eiddo, gydag is-gategorïau o dan bob pennawd. Er enghraifft:
    1. Taliadau rheoli - Wedi'i rhannu ymhellach i nodi gofalwr/derbynfa, ffi asiant rheoli, deunydd ysgrifennu a phostio, yswiriant cyfarwyddwyr a swyddogion, ac ati.
    2. Cyfleustodau - Rhannu’r wybodaeth i nodi nwy, trydan, dŵr ac ati.
  2. Er bod y dull hwn yn cynyddu tryloywder ymhellach, gallai godi costau i landlordiaid a fyddai'n debygol o’u trosglwyddo i lesddeiliaid, a allai hefyd weld y lefel hon o fanylion yn llethol iawn. Gweler Atodiad B2 am enghraifft ddarluniadol o Opsiwn 2.

c) Ffurflenni hysbysiad cysoni

  1. Mae hysbysiadau cysoni yn cael eu cyhoeddi ochr yn ochr â datganiad o gyfrifon ariannol. Mae'r rhain yn dangos a oedd gorwariant neu danwariant yn y flwyddyn gyfrifyddu flaenorol. Os oedd costau'n uwch na'r disgwyl, bydd lesddeiliaid yn derbyn hysbysiad galw pellach am daliad. Os oedd costau'n is, gall lesddeiliaid gael naill ai nodyn credyd ar gyfer ad-daliad, neu ddidyniad i’w gario ymlaen ar gyfer eu hysbysiad galw nesaf am dâl gwasanaeth.  
  1. Mae Deddf 2024 yn rhoi pwerau i'r Ysgrifennydd Gwladol a Gweinidogion Cymru ragnodi fformat penodol ar gyfer hysbysiadau cysoni.[12] Rydym yn cynnig y dylai'r ffurflen hysbysiad cysoni gynnwys un hysbysiad galw ac esboniad o natur a swm y  gorwariant neu danwariant, a thabl sy'n cymharu'r gyllideb â chostau gwirioneddol yr aethpwyd iddynt. Cynigir y gall landlordiaid benderfynu sut i esbonio unrhyw wahaniaethau, ond y dylid gwneud yn glir i lesddeiliaid beth yw’r rheswm dros yr hysbysiad galw a hefyd rhoi pŵer i lesddeiliaid ofyn i'r landlord am fwy o fanylion os ydynt yn dymuno. Mae enghraifft o'r ffurflen hysbysiad cysoni newydd arfaethedig yn Atodiad B3.

ii) Eithriadau i'r ffurflenni newydd ar gyfer hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth

  1. Ein man cychwyn yw na ddylai fod unrhyw eithriadau i ddarparu'r ffurflenni hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth newydd i lesddeiliaid. Bwriad y dull arfaethedig yw bod y ffurflenni hyn yn cynnig ffordd syml, hygyrch a chost-effeithiol o roi gwybodaeth glir i lesddeiliaid am eu rhwymedigaethau. Fodd bynnag, byddem yn croesawu barn ynghylch a oes unrhyw amgylchiadau neu gyfiawnhad dros unrhyw eithriadau. Byddwn hefyd yn cadw golwg ar y mater dros amser, rhag ofn y bydd seiliau ar gyfer unrhyw eithriadau yn codi yn y dyfodol. 

iii) Dull o ddarparu ffurflenni galw am dâl gwasanaeth

  1. Mae mesurau yn Neddf 2024 yn caniatáu inni ragnodi sut mae hysbysiadau galw am daliadau gwasanaeth yn cael eu darparu i lesddeiliaid. Ar hyn o bryd, mae'r dull yn cael ei bennu gan y les, a allai ei gwneud yn ofynnol i hysbysiadau galw gael eu hanfon trwy'r post neu bod yn rhaid i'r landlord ddilyn darpariaethau hysbysu perthnasol o dan Adran 196 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925. Mae'r gofynion presennol yn gosod disgwyliadau gofynnol ar landlord, ac yn rhoi hyblygrwydd i lesddeiliaid gytuno'n anffurfiol ar ddull gwahanol o’i dderbyn gyda landlordiaid (e.e. defnyddio e-bost).
  1. Nid ydym yn awyddus i ragnodi unrhyw drefniadau newydd, gan fod y system bresennol yn caniatáu hyblygrwydd defnyddiol. Fodd bynnag, rydym yn cydnabod y defnydd cynyddol o gyfathrebu digidol a’r budd y gall ei gynnig o ran gwella hygyrchedd a gostwng costau. Ystyrir y mater hwn ymhellach o safbwynt darparu gwybodaeth yn ehangach i lesddeiliaid yn adran 3.6.

iv) Trefniadau pontio a chostau ffurflenni hysbysiadau galw a'r adroddiad blynyddol

  1. Bydd angen i landlordiaid, asiantiaid rheoli a lesddeiliaid addasu i'r gofynion newydd am ffurflenni galw am dâl gwasanaeth ac adroddiad blynyddol wedi eu safoni. Efallai y bydd angen i landlordiaid ac asiantiaid rheoli ddiweddaru systemau TG, hyfforddi staff, neu addasu eu prosesau i fodloni'r safonau newydd. Wedi dweud hynny, mae'n debyg y bydd y ffurflenni galw am daliadau gwasanaeth newydd yn debyg i'r hysbysiadau galw a ddefnyddir ar hyn o bryd gan y mwyafrif o landlordiaid a dylent integreiddio i'r drefn bresennol. Mae llawer o'r wybodaeth sydd ei hangen ar gyfer yr adroddiad blynyddol hefyd yn debygol o fod eisoes ar gael yn rhwydd.   
  1. Ni chafodd costau'r trefniadau newydd hyn eu costio fel rhan o'r Asesiad Effaith a oedd yn cyd-fynd â Deddf 2024 gan fod angen mwy o fanylion am yr wybodaeth sydd ei hangen i asesu hynny. Mae’r manylyn hwn wedi ei gynnwys yng nghynigion yr ymgynghoriad hwn ac rydym yn ceisio barn am y costau untro tebygol ar gyfer sefydlu ac ymgyfarwyddo yn ogystal â’r ddarpariaeth barhaus. Ar ôl gweithredu’r trefniadau newydd, rydym yn disgwyl i’r costau rheolaidd fod yn gyfyngedig.
  1. Rydym am ddeall sut y bydd y costau hyn yn effeithio ar fusnesau ac os felly i ba raddau y byddant yn cael eu trosglwyddo i lesddeiliaid trwy'r tâl gwasanaeth. Rydym hefyd yn cydnabod, er mwyn paratoi ar gyfer y trefniadau newydd, ei bod yn debygol y bydd angen cyfnod pontio, ac iddo ystyried y cylch tâl gwasanaeth. Rydym am i'r cyfnod pontio fod mor fyr â phosibl a byddem yn croesawu barn ar awgrymiadau anffurfiol rydym wedi’u derbyn gan randdeiliaid y byddai cyfnod pontio o 12 mis o gychwyn y rheoliadau hyn yn briodol i baratoi ar gyfer gweithredu’r gofynion newydd am ffurflenni galw am dâl a’r adroddiad blynyddol.

 

[9] Adrannau 47 a 48 Deddf Landlord a Thenant 1987

[11] Cyflwyno Adran 47A newydd i Ddeddf Landlord a Thenant 1987 ("Deddf 1987"),

[12] Pwerau yn Neddf 2024 sy'n cyflwyno Adran 21C(4) newydd o Ddeddf 1985

 

 
24. Ydych chi'n cytuno â chynnwys arfaethedig y ffurflen galw am dâl gwasanaeth gychwynnol?
25. [Lloegr yn unig] Ydych chi’n ystyried y dylid darparu’r wybodaeth am ddiogelwch adeilad newydd fel rhan o’r ffurflen galw am dâl gwasanaeth neu’r adroddiad blynyddol?
26. Pa opsiwn yn eich barn chi sy’n rhoi’r lefel mwyaf priodol o ddadansoddi costau i’r penawdau cyllideb ar gyfer y ddogfen cyllideb flynyddol?
27. Ydych chi’n meddwl y dylid darparu manylion y gyllideb fel rhan o’r ffurflen galw am dâl cychwynnol neu fel rhan o’r adroddiad blynyddol?
28. Ydych chi'n cytuno â'r ffurflenni arfaethedig ar gyfer hysbysiadau galw interim a chysoni?
29. A ddylai fod unrhyw eithriadau rhag darparu hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth gan ddefnyddio ffurflenni safonol?
30. Ydych chi'n cytuno y dylai'r hyblygrwydd presennol i gytuno ar sut i ddarparu ffurflenni galw am dâl gwasanaeth barhau?
31. Landlordiaid ac asiantiaid rheoli yn unig: A oes unrhyw wybodaeth ar gyfer yr hysbysiad galw am daliadau gwasanaeth a'r adroddiad blynyddol arfaethedig nad ydych eisoes yn ei chasglu?
32. Landlordiaid ac asiantiaid rheoli yn unig: Ydych chi'n defnyddio meddalwedd rheoli, neu a ydych chi'n prosesu hysbysiadau galw â llaw?
33. Landlordiaid ac asiantiaid rheoli yn unig: A fyddai angen i chi wneud addasiadau mawr i'ch systemau i fodloni’r gofynion gwybodaeth newydd?
34. Landlordiaid ac asiantiaid rheoli yn unig: Pa mor hir y byddai'n ei gymryd a faint fyddai'n ei gostio i chi (neu, yn achos allanoli, y darparwr) o ran costau sefydlu i addasu systemau i gasglu a darparu'r wybodaeth a gynigir yn y ffurflenni galw neu'r adroddiad blynyddol a chostau rheolaidd ychwanegol wedi hynny?
35. Ydych chi'n cytuno bod 12 mis yn gyfnod pontio derbyniol i landlordiaid baratoi ar gyfer dechrau’r trefniadau ar gyfer y ffurflen galw am dâl a’r adroddiad blynyddol newydd?