Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

1. Cyflwyniad

1. Mae'n hanfodol bwysig bod adeiladau'n cael eu hyswirio, eu cynnal a'u rheoli yn effeithiol fel eu bod yn derbyn gofal priodol ac yn ddiogel i fyw ynddynt er budd y rhai sy'n byw yno ac fel bod cartrefi yn cadw eu gwerth.

2. Mae'r gweithgareddau hyn wrth gwrs yn costio arian. Ond dylai'r rhai sy'n talu ffioedd a thaliadau ac yn derbyn gwasanaethau cysylltiedig, fod yn hyderus eu bod yn gwybod beth maen nhw'n talu amdano, bod y costau hyn yn cynrychioli gwerth am arian, a bod y gwasanaethau maen nhw'n eu disgwyl yn cael eu darparu a hynny i safon resymol. A phan fo anghydfodau yn codi, ni ddylid eu hatal rhag herio costau oherwydd ofn ysgwyddo hyd yn oed mwy o gostau trwy ffioedd ymgyfreitha annheg.

3. Mae'r rhan fwyaf o daliadau y mae lesddeiliaid yn eu talu yn rhan o'u 'taliadau gwasanaeth'. Mae'r rhain yn gyfraniadau ariannol y gofynnir amdanynt gan landlord (neu asiant rheoli sy'n gweithredu ar ran y landlord) ar gyfer costau rheoli a chynnal a chadw eiddo lesddaliad o ddydd i ddydd. Maent yn cwmpasu gwariant fel cynnal a chadw cyffredinol ac atgyweirio, yswiriant adeiladau, costau cyfleustodau a glanhau neu gynnal a chadw tiroedd neu ardaloedd cymunol, yn ogystal â chyfraniadau at waith mawr, fel atgyweirio to neu amnewid lifft. Gallent hefyd gynnwys costau gwasanaethau rheoli a ddarperir gan landlord neu asiant rheoli a chyfraniadau i gronfa wrth gefn.

4. Mae lesoedd unigol yn nodi manylion am yr hyn y gall ac na all landlordiaid godi tâl amdano, y gyfran y mae'n ofynnol i bob lesddeiliad ei wneud, a pha mor aml y mae hysbysiadau galw am dâl gwasanaeth yn cael eu cyflwyno (y biliau y mae'n rhaid iddynt eu talu). Mae llawer o lesoedd hefyd yn gofyn i'r landlord gynhyrchu adroddiad diwedd blwyddyn, gan gynnwys crynodeb o gyfrifon diwedd blwyddyn ynghyd ag esboniad byr o'r gwariant dros y flwyddyn ddiwethaf. Mae yna hefyd nifer o hawliau ac amddiffyniadau statudol presennol i lesddeiliaid ynghylch y taliadau y maent yn eu talu a'r gwasanaethau y maent yn eu derbyn. Mae’r rhain yn cynnwys:
   1. Rhaid i daliadau gwasanaeth amrywiadwy fod ar gyfer costau rhesymol a, phan fyddant yn ymwneud â gwaith neu wasanaethau, rhaid i'r gwaith neu'r gwasanaethau fod o safon resymol;
   2. Gellir herio rhesymoldeb y costau hyn drwy Dribiwnlys yr Haen Gyntaf yn Lloegr neu'r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau yng Nghymru ("y tribiwnlys priodol")[1];
   3. Rhaid i hysbysiadau sy’n galw am daliadau gwasanaeth fod yn ysgrifenedig a rhaid iddynt gynnwys enw a chyfeiriad y landlord (oni bai bod y tâl gwasanaeth yn cael ei dalu'n uniongyrchol i gwmni rheoli);[2]
   4. Gydag unrhyw hysbysiad sy’n galw am dâl gwasanaeth, rhaid i landlordiaid ddarparu Crynodeb statudol o Hawliau a Rhwymedigaethau, sy'n nodi'n fyr hawliau a rhwymedigaethau lesddeiliad wrth dalu tâl gwasanaeth amrywiadwy. Mae methu â darparu hyn yn golygu nad ystyrir y tâl gwasanaeth yn daladwy nes ei fod yn cael ei ddarparu;
   5. Hawl gyfreithiol i ofyn i'r landlord am grynodeb o'r costau sy'n ymwneud â'u taliadau gwasanaeth ar gyfer y flwyddyn gyfrifyddu ddiwethaf, o fewn cyfnod penodol. Gall lesddeiliaid ofyn am grynodeb ysgrifenedig o'r costau am y 12 mis diwethaf. Mae'n ofynnol i'r landlord ddarparu adroddiad o fewn mis i'r cais neu o fewn chwe mis i ddiwedd y flwyddyn, pa un bynnag yw’r diweddaraf;
   6. Yr hawl i archwilio dogfennau sy'n ymwneud â'r taliadau gwasanaeth o fewn chwe mis ar ôl derbyn y crynodeb o'r costau (megis anfonebau a derbynebau). Gall methu â gwneud hynny arwain at drosedd ddiannod yn erbyn y landlord a dirwy o hyd at £2,500;
   7. Hawl gyfreithiol i ofyn i archwilio'r polisi yswiriant adeiladau ac unrhyw ddogfennau cysylltiedig, ac i ofyn am grynodeb ysgrifenedig o'r yswiriant; a
   8. Rhaid i landlordiaid ac asiantiaid rheoli ddal arian tâl gwasanaeth amrywiadwy ar ymddiriedolaeth.
5. Pan fydd lesddeiliaid yn meddu neu ddim yn meddu ar yr wybodaeth sydd ei hangen arnynt, efallai y bydd angen uwchgyfeirio anghydfodau at y tribiwnlys eiddo neu'r llys priodol. Yma hefyd, mae anghydbwysedd pŵer rhwng landlordiaid a lesddeiliaid mewn perthynas â chostau ymgyfreitha. Gallai’r rhain atal lesddeiliaid rhag herio taliadau maen nhw'n eu hystyried yn afresymol. Ar hyn o bryd, mae gan y rhan fwyaf o lesoedd delerau contractiol sy'n caniatáu i'r landlord adennill costau ymgyfreitha gan lesddeiliaid, ar gyfer costau yr eir iddynt gan y landlord os oes anghydfod cyfreithiol rhwng landlord a lesddeiliad. Gall lesddeiliaid wneud cais i gyfyngu ar eu atebolrwydd am gostau ymgyfreitha eu landlord, ond mae'r cyfrifoldeb arnyn nhw i wneud hyn. Ar ben hynny, nid oes gan lesddeiliaid hawl gontractiol ar hyn o bryd i adennill eu costau ymgyfreitha gan eu landlordiaid.

6. Mae'r gofynion tryloywder hyn a'r amddiffyniadau presennol ar gyfer lesddeiliaid yn gyfyngedig ac mae wedi bod yn amlwg ers peth amser nad ydynt yn mynd yn ddigon pell. Ymholiadau am daliadau gwasanaeth yw’r mater mwyaf y mae lesddeiliaid yn ceisio help yn ei gylch gan y Gwasanaeth Cynghori ar Lesddaliadau (LEASE), sef dros 12,000 o ymholiadau dros y 12 mis diwethaf, a thros 90,000 o chwiliadau ynghylch taliadau gwasanaeth ar ei wefan. Yn 2023/24, roedd ymholiadau ynghylch taliadau gwasanaeth yn unig yn cyfrif am dros chwarter yr ymholiadau i LEASE yn Lloegr. Mae'n amlwg nad yw llawer o lesddeiliaid yn deall beth maen nhw'n talu amdano, nad ydynt yn aml yn sicr bod costau'n rhesymol, ac nad yw’r hyder ganddynt i herio taliadau.

7. Mae pryderon am dryloywder ac atebolrwydd o ran ffioedd a thaliadau wedi dod yn fwy amlwg ochr yn ochr â phwysau costau byw dros y blynyddoedd diwethaf. Mae lefel y taliadau gwasanaeth wedi cynyddu'n sylweddol i lawer. Mae'r taliadau hyn yn cynrychioli gwariant ariannol mawr i lawer o lesddeiliaid, ochr yn ochr â chostau byw eraill, felly mae'n bwysig bod ganddynt y sicrwydd na ofynnir iddynt dalu mwy o arian nag sy'n angenrheidiol i reoli eu hadeiladau, a bod yr adeiladau'n cael eu rheoli a’u cynnal a’u cadw'n dda. Mae ar lesddeiliaid angen mynediad teg at drefniadau gwneud iawn hefyd ar gyfer pan fydd pethau'n mynd o'i le.

8. Mae llawer o landlordiaid, neu asiantiaid rheoli sy'n gweithredu ar eu rhan, yn darparu gwasanaeth da ac yn ymateb i anghenion eu lesddeiliaid. Fodd bynnag, lle mae pethau'n mynd o'i le, rydym wedi clywed gan lesddeiliaid a gan landlordiaid ac asiantiaid rheoli eu hunain nad yw’r darpariaethau statudol presennol yn addas i’r diben. Mae rhai o'r prif gwynion yn cynnwys:
   1. Nid yw lesddeiliaid yn cael digon o wybodaeth na digon o fanylion i ddeall y taliadau y gofynnir iddynt eu talu;
   2. Gall yr wybodaeth a gyflwynir i lesddeiliaid fod yn anodd ei deall neu gall fod yn anodd cymharu rhwng gwahanol flynyddoedd neu rhwng gwahanol eiddo;
   3. Nid yw lesddeiliaid yn cael digon o wybodaeth am gyflwr ffisegol eu hadeilad;
   4. Yn aml, ni all lesddeiliaid gael gafael ar wybodaeth berthnasol i ddeall pa waith mawr sydd ei angen a sut mae’r costau'n cael eu cyfrifo iddyn nhw;
   5. Gall y costau i lesddeiliaid o gasglu gwybodaeth i helpu i wneud penderfyniad ynghylch a ddylid herio ffioedd a thaliadau fod yn ddrud a chymryd llawer o amser;
   6. Efallai y bydd landlordiaid yn gallu codi eu costau ymgyfreitha yn ôl ar y lesddeiliad trwy'r tâl gwasanaeth, waeth beth yw canlyniad anghydfod.
9. Mae Llywodraethau Cymru a'r DU wedi ymrwymo i gryfhau'r amddiffyniadau dros y ffioedd a'r taliadau y mae lesddeiliaid yn eu talu a'r gwasanaethau y maent yn eu derbyn. Dyna pam yr ydym yn gweithredu mesurau yn Neddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024 ("Deddf 2024"). Ond hefyd yn mynd ymhellach i ddarparu mwy o amddiffyniadau dros gostau gwaith mawr ac i reoleiddio'r sector asiantiaid rheoli, sy'n cynnig y gwasanaethau rheoli adeilad y mae llawer o lesddeiliaid yn dibynnu arnynt.

10. Mae'r diwygiadau hyn yn gorwedd ochr yn ochr â'n pecyn ehangach o ddiwygiadau i lesddaliad a chyfunddaliad, fel y bydd lesddeiliaid yn y dyfodol yn gallu cymryd rheolaeth o'u hadeiladau eu hunain yn haws trwy arfer eu Hawl i Reoli; rhyddfreinio (prynu eu rhydd-ddaliad); neu drosi i gyfunddaliad. Y tu allan i'r ymgynghoriad hwn, mae Llywodraeth y DU hefyd wedi ymrwymo i gyflwyno diwygiadau newydd pellach i wella bywyd i lesddeiliaid presennol. Mae hyn yn cynnwys dileu bygythiad llym ac anghymesur fforffediad a mynd i'r afael â rhent tir anrheoleiddiedig na ellir ei fforddio.

11. Mae Llywodraeth y DU hefyd eisiau i fflatiau newydd gael eu gwerthu fel cyfunddaliad fel y gall perchentywyr elwa o berchnogaeth rydd-ddaliadol lawn o'r cychwyn. Ar 3 Mawrth, cyhoeddodd y Llywodraeth y DU y Papur Gwyn Cyfunddaliad fel y cam cyntaf tuag at yr uchelgais hwnnw. Er bod mwy a mwy o lesddeiliaid yn arfer hawliau newydd i gymryd mwy o reolaeth dros eu cartrefi ac wrth i ni symud i fwy o ddefnydd o gyfunddaliad, ni fydd lesddeiliaid presennol yn cael eu gadael ar ôl.

1.1 Gweithredu Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024

12. Mae Rhan 4 o Ddeddf 2024 yn cynnwys nifer o ddiwygiadau i wella'r amddiffyniadau statudol i lesddeiliaid a'u helpu i herio’r taliadau a’r gwasanaethau y maent yn eu hystyried yn afresymol. Mae’r mesurau hyn yn canolbwyntio ar sicrhau bod mwy o wybodaeth, a gwybodaeth mwy hygyrch, ar gael iddynt a sicrhau nad yw lesddeiliaid yn atebol i dalu am gostau ymgyfreitha na ellir eu cyfiawnhau os oes anghydfod yn codi. Mae’r rhain yn cynnwys:
    1. Safoni'r wybodaeth y bydd yn ofynnol i landlordiaid ei darparu i lesddeiliaid, trwy gyflwyno ffurflen galw am dâl gwasanaeth safonol newydd ac adroddiad blynyddol;  
    2. Ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid roi mwy o sicrwydd i lesddeiliaid o ran cost ac amseriad unrhyw alw am daliadau yn y dyfodol a ddisgwylir mwy na 18 mis ar ôl i'r gost ddigwydd i lesddeiliaid;
    3. Ehangu faint o wybodaeth ar gais y mae'n rhaid i landlordiaid ei darparu;
    4. Cyflwyno amserlen taliadau gweinyddol, sy'n nodi'r lefel gofynnol o wybodaeth y mae'n rhaid i landlordiaid ei darparu i lesddeiliaid ynghylch taliadau gweinyddol;
    5. Ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddatgelu'n rhagweithiol i lesddeiliaid fanylion y polisi yswiriant adeiladau a brynwyd;
    6. Sicrhau bod y rhan fwyaf o gyfrifon tâl gwasanaeth yn cael eu darparu o fewn chwe mis o ddiwedd cyfnod cyfrifyddu’r tâl gwasanaeth blaenorol, waeth beth fo telerau’r les; ac
    7. Ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid wneud cais i'r llys neu'r tribiwnlys perthnasol am gymeradwyaeth i drosglwyddo eu costau ymgyfreitha i lesddeiliaid (h.y. nid yw hawl y landlord i adennill costau ymgyfreitha bellach yn awtomatig), a rhoi hawl i lesddeiliaid wneud cais i hawlio eu costau ymgyfreitha gan eu landlord.
13. Ar ôl eu gweithredu, bydd y diwygiadau hyn yn gwella tryloywder fel bod gan lesddeiliaid well dealltwriaeth o'r taliadau y gofynnir iddynt eu talu, y gallant ddeall yn well sut mae eu hadeilad yn cael ei reoli a dal eu landlordiaid i gyfrif, a bod ganddynt fwy o hyder pe bai anghydfod yn cael ei uwchgyfeirio i'r tribiwnlys priodol neu’r llysoedd, y bydd dyfarnu costau ymgyfreitha yn deg.

14. Trwy well tryloywder a chael gwared â’r pethau sy’n rhwystr rhag herio, rydym hefyd yn disgwyl cyfyngu ar gyfleoedd ar gyfer camdriniaeth neu arferion gwael yn y lle cyntaf.

15. Yn ogystal â gweithredu'r mesurau hyn yn Neddf 2024, rydym am ddarparu set gynhwysfawr o ddiwygiadau mewn perthynas â’r taliadau y mae lesddeiliaid yn eu talu a'r gwasanaethau y maent yn eu derbyn. Bydd bylchau allweddol yn dal i fod yn  yr amddiffyniadau i lesddeiliaid. Dyna pam ein bod yn cynnig diwygiadau pellach. I ddechrau, i fynd i'r afael â'r straen a'r niwed a allai gael ei achosi gan filiau mawr ac annisgwyl ar gyfer gwaith mawr. Ac yn ail, i wella safonau asiantiaid rheoli sydd, i lawer o lesddeiliaid, yn darparu'r rheolaeth a'r gwasanaethau y maent yn dibynnu arnynt ac yn talu amdanynt, ond nad ydynt wedi'u penodi'n uniongyrchol ganddynt nac yn atebol iddynt.

1.2 Diwygiadau newydd arfaethedig, gan gynnwys ar gyfer gwaith 'mawr' ac asiantiaid rheoli

16. Ceir penawdau’n aml am lesddeiliaid yn wynebu biliau yn sydyn am filoedd o bunnoedd, a hynny’n annisgwyl. Er y bydd adeiladau o bryd i'w gilydd angen atgyweiriadau sylweddol i'w hadeiladwaith, megis atgyweirio to, neu amnewid asedau drud, fel lifft, nid yw'n iawn bod cynllunio a chyfathrebu gwael yn peri i lesddeiliaid orfod dod o hyd i symiau enfawr o arian yn sydyn i dalu am waith mawr. Y tu ôl i'r penawdau mae yna enghreifftiau di-ri o'r gyfundrefn gwaith mawr fel ag y mae yn siomi lesddeiliaid ond hefyd yn siomi landlordiaid. Ceir enghreifftiau o ychwanegu biwrocratiaeth sy’n achosi oedi diangen i atgyweiriadau cymharol fach neu eu rhwystro rhag siopa o gwmpas i gael y fargen neu’r tariff gorau gan gwmni ynni. 

17. Cyflwynwyd y broses gwaith mawr, a nodir yn "Adran 20" Deddf Landlord a Thenant 1985 ("Deddf 1985") a'r rheoliadau cysylltiedig, i roi'r hawl i lesddeiliaid ddylanwadu ar filiau untro. Mae'r fframwaith rheoleiddio presennol, gan gynnwys y trothwyon ar gyfer ymgynghori, wedi aros yn ddigyfnewid ers dros 20 mlynedd ac nid yw bellach yn addas i'r diben. Rydym yn gosod cynigion i wella'r broses i sicrhau ei bod yn diwallu anghenion lesddeiliaid ond hefyd yn ceisio osgoi beichiau anhylaw a di-fudd ar landlordiaid.

18. Fel y nododd Llywodraeth y DU y llynedd, rydym hefyd yn bwriadu cymryd camau i amddiffyn lesddeiliaid rhag camdriniaeth a gwasanaeth gwael trwy law asiantiaid rheoli diegwyddor. Rydym wedi ymrwymo i gryfhau prosesau rheoleiddio asiantiaid rheoli i wella safon eu gwasanaeth. Fel gofyniad sylfaenol, dylai hyn gynnwys cymwysterau proffesiynol gorfodol sy'n gosod safon sylfaenol newydd y bydd angen i asiantiaid rheoli ei bodloni. Mae asiantiaid rheoli yn chwarae rhan hanfodol wrth reoli a chynnal adeiladau ac ystadau rhydd-ddaliadol ar ran y landlord a rheolwr yr ystad. Mae rheoli adeiladau wedi dod yn fwy cymhleth yn ystod y blynyddoedd diwethaf, oherwydd fod gan landlordiaid fwy o rwymedigaethau cyfreithiol. Mae hyn yn cael ei gymhlethu ymhellach gan y system bresennol lle gall unrhyw un weithredu fel asiant. Nid oes unrhyw ofyniad ar asiantiaid i feddu ar gymwysterau ar hyn o bryd.

19. Bydd pwysigrwydd cael person addas a chymwys i reoli adeiladau a rennir hefyd yn cynyddu wrth i lywodraethau'r DU a Chymru symud tuag at ddyfodol lle mae gan fwy a mwy o berchentywyr mewn adeiladau a rennir reolaeth dros sut mae eu hadeilad yn cael ei redeg a bydd angen iddynt ddibynnu ar y gefnogaeth y gall asiantiaid rheoli ei darparu. Ym mhob sefyllfa, dylai perchentywyr ddisgwyl, lle mae asiant rheoli yn cael ei gyflogi ganddynt neu ar eu rhan, eu bod yn gweithredu i safon effeithiol a phriodol fel mater o drefn.

20. Mae yna nifer o faterion eraill sy’n gysylltiedig â thaliadau lesddeiliaid a gwarchod eu harian, lle byddem yn croesawu meddyliau pellach ynghylch a yw'r trefniadau presennol yn parhau i fod yn ddigonol neu a oes angen newidiadau pellach. Mae'r rhain yn cynnwys amddiffyniadau i'r rhai sy'n talu taliadau gwasanaeth sefydlog a ph’un a yw’r arian am yr holl daliadau gwasanaeth a ddelir gan landlordiaid neu asiantau rheoli ar ran lesddeiliaid wedi'i ddiogelu'n ddigon da. Rydym hefyd eisiau gwybod a oes angen newidiadau i wella'r hawl presennol i lesddeiliaid wneud cais i’r tribiwnlys priodol ar gyfer penodi rheolwr mewn achosion lle mae methiant rheoli sylweddol naill ai gan y landlord neu'r asiantiaid rheoli sy'n gweithredu ar eu rhan. Rydym hefyd eisiau barn ar y cyfleoedd a’r buddiannau a geir o ddarparu mwy o wybodaeth trwy ddulliau digidol. Mae gennym ddiddordeb archwilio sut gall cyfathrebu yn ddigidol ac yn electronig ei gwneud yn haws i gael gafael ar wybodaeth a sut gallai hynny gyfrannu at fod yn fwy effeithlon yn ogystal â sicrhau bod gallu pob lesddeiliaid i gael gafael ar yr wybodaeth mae ganddynt hawl ei chael yn cael ei ddiogelu.

21. Rydym eisiau eich barn am bob un o'r cynigion hyn i wella profiad lesddeiliaid, ac i sicrhau bod y pecyn yn ei gyfanrwydd yn gweithio i lesddeiliaid, landlordiaid ac asiantiaid rheoli fel ei gilydd.