Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros ffioedd, taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

I lawer gormod o lesddeiliaid yng Nghymru a Lloegr mae’r realiti o fod yn berchen tŷ yn bell iawn oddi wrth y freuddwyd - mae eu bywydau wedi’u nodweddu gan frwydr ysbeidiol, os nad cyson, gyda rhenti tir cosbol a chynyddol; ffioedd gweinyddu a chaniatáu heb gyfiawnhad; taliadau afresymol neu ormodol; ac amodau beichus sy’n cael eu gosod heb fawr o ymgynghori, os o gwbl. Ni ddylai perchentyaeth fod fel hyn.

Mae Llywodraeth y DU wedi ymrwymo i ddod â'r system lesddaliad ffiwdalaidd i ben ac rydym yn bwrw ymlaen â'r set ehangach o ddiwygiadau sy’n angenrheidiol i wneud hynny. Ar 3 Mawrth fe wnaethom gyhoeddi'r Papur Gwyn Cyfunddaliad fel cam cyntaf hanfodol tuag at sicrhau mai cyfunddaliad fydd y ddaliadaeth ddiofyn.

Yn nes ymlaen eleni bydd Llywodraeth y DU yn cyhoeddi Bil Diwygio Lesddaliad a Chyfunddaliad drafft uchelgeisiol. Bydd pwyslais creiddiol y Bil ar adfywio cyfunddaliadaeth drwy gyflwyno fframwaith cyfreithiol newydd cynhwysol ond bydd hefyd yn cynnwys ystod o ddiwygiadau hanfodol i’r system lesddaliad presennol.

Rydym, fodd bynnag, yn ymwybodol iawn bod angen cymorth ar frys ar lesddeiliaid sy’n dioddef arferion annheg ac afresymol. Un o’r pryderon pennaf i lawer o lesddeiliaid yw’r taliadau gwasanaeth aneglur ac anodd eu fforddio; dyma’r pwnc sydd â’r nifer mwyaf o ymholiadau ymhlith lesddeiliaid sy'n gofyn am gyngor a chymorth gan y Gwasanaeth Cynghori ar Lesddaliadau.

Mae Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024 yn cynnwys nifer o ddarpariaethau wedi eu cynllunio i safoni taliadau gwasanaeth a’u gwneud yn fwy tryloyw fel bod lesddeiliaid yn gallu craffu’n well ar y costau a’u herio os ydyn nhw’n credu eu bod yn afresymol. Mae’r Ddeddf hefyd yn cynnwys cael gwared â’r rhagdybiad bod lesddeiliaid yn talu costau cyfreithiol eu landlord, a fyddai’n chwalu rhwystr sylweddol rhag herio arferion gwael.

Mae gweithredu Deddf 2024 yn gofyn am raglen helaeth o is-ddeddfwriaeth fanwl. Er ein bod eisiau gweithredu mor fuan â phosibl i roi mwy o hawliau, pwerau ac amddiffyniadau i berchentywyr yng nghyswllt eu cartrefi, rhaid i ni fod yn glir bod angen i ni daro cydbwysedd rhwng bod yn gyflym a bod yn ofalus os ydym am sicrhau bod y mesurau sy’n dod i rym yn dod â budd parhaol i lesddeiliaid.

Mae taliadau gwasanaeth hefyd yn galw am yr un ystyriaeth o ran pwysigrwydd cymryd yr amser sydd ei angen i sicrhau bod y diwygiadau’n dal dŵr. O ystyried yr amrywiaeth eang o lesddaliadau sy’n weithredol dros bum miliwn o anheddau, mae’n hollbwysig ein bod yn ymgysylltu’n eang a thrylwyr i gael y manylion technegol yn iawn. Rydym eisiau clywed cyfraniad y rhai sy’n ymwneud â rheoli adeiladau lesddaliad, ond rydym hefyd eisiau clywed gan y lesddeiliaid eu hunain beth yn eu barn nhw yw’r ffordd orau o weithredu’r mesurau ar gyfer taliadau gwasanaeth a chostau cyfreithiol yn Neddf 2024.

Drwy’r ymgynghoriad hwn rydym hefyd yn cynnig diwygiadau newydd i’r broses Adran 20 y mae’n rhaid i lesddeiliaid fynd drwyddi pan fydd landlord eisiau gwneud ‘gwaith mawr’ wedi ei ariannu drwy’r tâl gwasanaeth. Gall biliau untro, annisgwyl ar gyfer gwaith mawr, sy’n aml yn filiau mawr iawn hefyd, roi straen ariannol enfawr ar lesddeiliaid. Mae llawer gormod o lesddeiliaid yn derbyn ychydig neu ddim rhybudd am waith o’r fath ac felly nid oes ganddynt fawr o amser i gasglu digon o arian.

Does dim dadl bod rhaid cynnal a chadw adeiladau'n briodol, ond dylid cynllunio yn iawn ar gyfer gwaith mawr, fel atgyweirio to neu osod lifft newydd, cyn belled ag y bo modd a dylid sicrhau bod lesddeiliaid yn cael eu hysbysu. Rydym yn gwybod nad yw'r system bresennol yn gweithio i unrhyw un, lesddeiliaid, asiantiaid rheoli na landlordiaid, ac rydym yn ceisio barn ar sut y gallwn ei gwella i'w gwneud yn addas i'r diben.

Rydym hefyd yn cymryd camau drwy’r ymgynghoriad hwn i gryfhau’r drefn ar gyfer rheoleiddio asiantiaid rheoli. Mae asiantiaid rheoli yn chwarae rôl allweddol wrth gynnal a chadw adeiladau amlfeddiannaeth ac ystadau rhydd-ddaliadol, a bydd eu pwysigrwydd yn cynyddu wrth i ni symud tuag at gyfunddaliad fel y ddaliadaeth ddiofyn ac wrth i bobl sy’n lesddeiliaid ar hyn o bryd gael eu grymuso i arddel eu Hawl i Reoli, rhyddfreinio ar y cyd neu drosi i gyfunddaliad.

Er y gwyddom bod enghreifftiau o arfer da yn y sector, mae llawer gormod o lesddeiliaid yn dioddef camdriniaeth a gwasanaeth gwael gan asiantiaid rheoli diegwyddor. Er y bydd angen diwygio pellach i wella safon y gwasanaeth a roddir gan asiantiaid rheoli a sicrhau eu bod yn fwy atebol i lesddeiliaid, mae cyflwyno cymwysterau gorfodol yn Lloegr yn gam cyntaf pwysig tuag at sicrhau bod gan bob asiant yr wybodaeth a’r sgiliau sydd eu hangen arnynt i wneud eu gwaith yn effeithiol.

Yn olaf, fe hoffem gymryd y cyfle hwn i adolygu rhai agweddau hirsefydlog yn y system, i sicrhau eu bod yn parhau i fod yn addas i’r diben. Mae hyn yn cynnwys amddiffyniadau i lesddeiliaid sy’n talu tâl gwasanaeth sefydlog, yn enwedig pan fo’r costau’n cael eu hamcangyfrif bob blwyddyn. Mae ganddynt lai o hawliau na'r rhai sy'n talu tâl gwasanaeth amrywiadwy ar hyn o bryd, ac rydym yn awyddus i archwilio beth arall y gellir ei wneud i'w helpu.

O’u rhoi at ei gilydd, mae hwn yn becyn uchelgeisiol o fesurau wedi ei gynllunio i rymuso ac amddiffyn lesddeiliaid sydd ar hyn o bryd yn dioddef o ganlyniad i arferion annheg ac afresymol.

Matthew Pennycook AS
Y Gweinidog Gwladol dros Dai a Chynllunio

Jayne Bryant MS
Ysgrifennydd y Cabinet dros Lywodraeth Leol a Thai